Vorkaufsrecht neuen Bundesländern

Die Regelung ab 3.10.1990 bis zum Inkrafttreten des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes am 1.5.1993. Mit dem Inkrafttreten des BauGB in den neuen Bundesländern und in 5: Berlin-Ost am 3. 10. 1990 in der Fassung des § 246 a wurde dort auch das gemeindliche Vorkaufsrecht des BauGB mit einer zeitlich befristeten Abweichung eingeführt. Ausgenommen blieb zunächst bis 30.4. 1993 das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG in seiner ursprünglichen Fassung. Die Vorkaufsrechte der §§ 24 und 25 gelten mit der Maßgabe, dass 5: abweichend von § 28 Abs. 2 Satz 2 die Preislimitierung und das Verfahren nach § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG entsprechend anzuwenden sind. Diese auf Wunsch der DDR eingeführte Sonderregelung ist bis 31. 12. 1997 befristet. Die Preislimitierung des § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG gilt jedoch nicht für das Vorkaufsrecht nach §24 Abs. 1 Nr.1 und für die Vorkaufsrechte in klassischen Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Vorkaufsrechtssatzungen nach § 25 waren bis 30.4.1993 genehmigungspflichtig.
Regelung ab 1.5.1993. Das WoBauLG brachte ab I.5. 1993 eine wesentliche Erweiterung des weiterhin bis 31.12.1997 befristeten Vorkaufsrechts. Mit der Ausdehnung des BauGB-Maßnahmengesetzes auf die neuen Bundesländer steht dort den Gemeinden bei der Ausübung des Vorkaufsrechts - anders als im übrigen Bundesgebiet - eine umfassende Preislimitierungsmöglichkeit zur Verfügung, nämlich für die Vorkaufsrechte nach den Ø24 und 25 BauGB auf Grund des weitergeltenden § 246a Abs. 1 Nr. 7 und zusätzlich für den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG 1993. Neu ist auch, dass die nicht anzeigepflichtigen Vorkaufsrechtssatzungen nach § 25 keiner Genehmigung mehr bedürfen. Zur Überleitungsregelung für die Verkaufsfälle aus der Zeit vor dem 1.5. 1993 und vom 1.5. 1993 bis zum 31. 12. 1997.
Die Sonderregelung für das Vorkaufsrecht in Berlin - Als Folge der Bestimmung Berlins zur Hauptstadt des wiedervereinigten Deutschlands enthält der neugefasste § 247 besondere Vorschriften, die die hauptstadtbedingten Planungen und Maßnahmen erleichtern sollen. Abs. 6 betrifft das gemeindliche Vorkaufsrecht und dehnt einmal die seit 3. 10. 1990 schon im Ostteil Berlins geltende Regelung des § 246 a Abs. 1 Nr. 7 auf den Westteil aus. Damit besteht für Berlin die gleiche Rechtslage wie in den neuen Bundesländern. Die Vorkaufsrechte können ferner zugunsten des Bundes ausgeübt werden, wenn dieser einverstanden ist.
Dritter Abschnitt. Gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht. Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 8 a des Bundesnaturschutzgesetzes festgesetzt ist,
2. in einem Umlegungsgebiet,
3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich sowie
4. im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung.
Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
Das Vorkaufsrecht nach § 24. Zweck der Vorschrift, Entwicklungsgeschichte, Unterschiede zum bisherigen Recht und Systematik. Das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 dient der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Es soll insbesondere - entsprechend seiner Einordnung im Zweiten Teil - die Bauleitplanung sichern. Sein sachlicher Anwendungsbereich geht jedoch über die bloße Planungssicherung hinaus. Zur Entwicklungsgeschichte.
In § 24 sind die bisherigen Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BBauG, § 17 und § 57 StBauFG sowie nach § 24a BBauG zusammengefasst und in ihrem Inhalt geändert worden. Das Vorkaufsrecht entsteht als Belastung des Grundstücks mit dem Eintritt der öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen. Das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht durch den Vorkaufsfall. Weiteres Erfordernis ist die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit. Die Systematik des § 24 im Zusammenhang mit den §§ 26-28 kommt - im Gegensatz zum bisherigen Recht - klar zum Ausdruck: § 24 Abs. 1 nennt die öffentlich-rechtlichen Tatbestandsmerkmale für das Entstehen des Vorkaufsrechts und den Kaufvertrag als Ausübungsvoraussetzung. Abs. 2 schränkt diese Voraussetzungen für die dort genannten Fälle ein. § 24 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit § 26 und § 27 regelt die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts unter dem Gesichtspunkt des Allgemeinwohls. § 28 betrifft die formellen Voraussetzungen und das Verfahren für die Ausübung des Vorkaufsrechts sowie die Entschädigung.
Das Entstehen des Vorkaufsrechts; Kaufvertrag als Ausübungsvoraussetzung. Allgemeine begriffliche Voraussetzungen des Abs. 1 Nr.1-4
- Das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 entsteht bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des Abs. 1 Nr. 1-4 kraft Gesetzes und ruht als öffentliche Last auf den von ihm erfassten Grundstücken. Einer gemeindlichen Satzung bedarf es - im Gegensatz zum besonderen Vorkaufsrecht des § 25 - nicht.
- Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde als Gebietskörperschaft zu, d. h. für alle im Gemeindegebiet gelegenen Grundstücke, auf die sich die Hoheitsgewalt der Gemeinde erstreckt. Gemeindefreie Grundstücke, auch wenn sie vom Gemeindegebiet umschlossen sind, werden nicht erfasst. Das Vorkaufsrecht ist als hoheitliches Recht nicht übertragbar; es kann lediglich unter bestimmten Voraussetzungen zugunsten Dritter ausgeübt werden.
- Unter Grundstück ist das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile zu verstehen. Grundstück ist somit der räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt allein oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist. Ob bei einer Veräußerung des Grundstücks auch das Zubehör dem Vorkaufsrecht unterliegt, ist nach dem Inhalt des den Vorkaufsfall auslösenden Kaufvertrages zu beurteilen. Im Zweifel ist dies zu bejahen.