Vorkaufsrechtsausübung

Die Gemeinde kann neben dem Ziel, die im Bebauungsplan festgesetzte Nutzung durchzusetzen, das Vorkaufsrecht auch zur Beschaffung von Austausch- oder Ersatzland einsetzen, wenn sie z. B. das Grundstück benötigt, um in dem betreffenden Gebiet ein anderes für öffentliche Zwecke bestimmtes Grundstück zu erwerben. Der Käufer kann allerdings nach dem klaren Wortlaut des § 27 eine zu Austausch- oder Entschädigungszwecken beabsichtigte Vorkaufsrechtsausübung in jedem Fall abwenden, wenn er sich zur Verwirklichung der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung verpflichtet.
Hat die Gemeinde einen Beschluss über die Änderung eines bestehenden Bebauungsplanes gefasst, so wird das Wohl der Allgemeinheit jedenfalls dann zu verneinen sein, wenn dabei auch für das zu erwerbende Grundstück eine Nutzungsänderung vorgesehen ist, da mit dem Vorkaufsrecht nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 nur der Vollzug bestehender Bebauungspläne gesichert werden soll. Die beabsichtigte Änderung des Bebauungsplanes kann jedoch eine städtebauliche Maßnahme sein, die das Vorkaufsrecht nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 begründet.
Das Wohl der Allgemeinheit im Fall des Abs. l Satz 1 Nr. 2. Hat die Gemeinde in der Satzung in zulässiger Weise für ein Gebiet 9 oder für mehrere Gebiete städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen und zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die vom Vorkaufsrecht betroffenen Flächen bezeichnet, so reicht es für das Wohl der Allgemeinheit aus, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts die Verwirklichung der städtebaulichen Maßnahme erleichtert, wobei der konkrete Nutzungszweck für das Grundstück noch nicht im einzelnen feststehen muss. Die Ausübung braucht zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung auch nicht erforderlich zu sein. Der Grunderwerb muss sich jedoch auf die beabsichtigte städtebauliche Maßnahme beziehen; die Absicht, lediglich den gemeindlichen Grundstücksvorrat für irgendwelche, nicht näher konkretisierte Planungsziele zu erweitern, rechtfertigt die Vorkaufsrechtsausübung nicht. Zulässig ist die Ausübung des Vorkaufsrechts vor allem, wenn sich die Gemeinde künftige öffentliche Flächen frühzeitig sichern will, aber auch dann, wenn mit der in Betracht gezogenen Maßnahme eine private Nutzung aus städtebaulichen Gründen angestrebt wird. Das Vorkaufsrecht nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 darf ferner einer beabsichtigten Umlegung dienen oder zur Sicherung künftiger Sanierungs- oder Erhaltungsziele eingesetzt werden.
Ein zulässiger vom Wohl der Allgemeinheit gedeckter Ausübungsgrund ist weiter die beabsichtigte Verwendung des zu erwerbenden Grundstücks als Austausch- oder Ersatzland, wenn die Gemeinde Grundstücke für Tauschzwecke benötigt, um die geplante städtebauliche Maßnahme insbesondere mit der gebotenen Beschleunigung durchführen zu können. Denn eine Gemeinde mit zum Austausch verwendbarem eigenem Grundbesitz kann zweckvoller und zügiger planen als eine Gemeinde ohne eigenen Grund und Boden. Die Gemeinde braucht sich dabei nicht auf eigenen Grundbesitz außerhalb des Maßnahmengebietes verweisen zu lassen. Denn ein von einer beabsichtigten städtebaulichen Maßnahme betroffener Grundstückseigentümer wird eher zu einer gütlichen Einigung bereit sein, wenn ihm Ersatzland im Umkreis seines bisherigen Grundstücks angeboten wird, als wenn ihm eine Abfindung mit einem Grundstück in einem anderen Stadtteil zugemutet wird. Die Grenze des zulässigen Erwerbs von Tauschgelände wird dann erreicht sein, wenn die Gemeinde eine ausreichende Zahl von Grundstücken im Maßnahmengebiet besitzt, um ihre Planungsabsicht verwirklichen zu können.
Die zu Austausch- oder Entschädigungszwecken zu erwerbenden Grundstücke müssen dazu bestimmt sein, die geordnete städtebauliche Entwicklung innerhalb des Maßnahmengebietes zu sichern. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt nicht den Erwerb von Grundstücken, um sie außerhalb des Maßnahmengebietes als Tauschgelände für andere planerische Ziele zu verwenden. Die Grenze zwischen Sicherung einer in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahme und Vorratserwerb wäre andernfalls in der Praxis nicht mehr zu ziehen. Eine Ausnahme ist allenfalls denkbar, wenn zwei räumlich getrennte Maßnahmengebiete funktionell so zusammenhängen, dass die Gemeinde sie auch in einer Satzung hätte zusammenfassen können, wenn die Gemeinde z. B. in dem einen Gebiet eine Sanierung plant und in dem anderen Gebiet Ersatzflächen für sanierungsverdrängte Personen oder Gewerbebetriebe ausweisen möchte. In diesem Fall dürfte der Erwerb eines Grundstücks in dem einen Maßnahmengebiet für Tauschzwecke in dem anderen Gebiet vom Gemeinwohl gerechtfertigt sein.
Dem Allgemeinwohl kann die Ausübung des Vorkaufsrechts auch dann dienen, wenn die Gemeinde eine Nutzung sichern will, die über die bloße Bebauung entsprechend dem künftigen Bebauungsplan hinausgeht, wenn eine solche Nutzung zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich ist.
Fraglich ist, ob das Wohl der Allgemeinheit gegeben ist, wenn die Gemeinde den Preisanstieg in bisher unbebauten Maßnahmengebieten dadurch begrenzen will, dass sie Grundstücke durch das Vorkaufsrecht erwirbt, um dann durch gezielte Verkäufe die Preise zu dämpfen. Das Vorkaufsrecht in Maßnahmengebieten kann - wie unter Rn. 24 ausgeführt - grundsätzlich nur eine den städtebaulichen Zielen entsprechende Nutzung sichern. Auch wäre - würde man das Vorkaufsrecht zur Preisdämpfung zulassen - die Grenze zum Vorratserwerb in der Praxis wohl schwer zu ziehen. Dem grundsätzlich nutzungswilligen Käufer dürfte jedenfalls sein Abwendungsrecht nach § 27 Abs. 1 Satz 1 nicht mit der Begründung bestritten werden können, dass die Gemeinde das Grundstück zur Begrenzung des Preisanstieges benötige. Im übrigen zeigt die Praxis, dass die Gemeinde den Grundstücksmarkt durch gezielten Verkauf eigener Grundstücke im Sinne eines Angebotsdrucks kaum beeinflussen kann.