Vorschriften des Vorkaufsrecht

Allgemeines zu den Anwendungsfällen des §3 Abs.1 BauGB-MaßnahmenG - Da § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG die Vorschrift des § 25 Abs. 2 BauGB für entsprechend anwendbar erklärt und § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB wiederum auf § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB verweist, darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Wie unter Rn. 38 ausgeführt, wird der Inhalt des Wohls der Allgemeinheit l beim Vorkaufsrecht durch die konkreten städtebaulichen Ziele bestimmt, wie sie sich aus Sinn und Zweck der jeweiligen Vorschrift ergeben. Maßgebend ist daher das mit § 3 BauGB-MaßnahmenG verfolgte städtebauliche Ziel. Danach dient das Vorkaufsrecht - zusammengefasst - der raschen Wohnungsversorgung breiter Bevölkerungsschichten, insbesondere dem sozialen Wohnungsbau, aber auch anderen Wohnbauprogrammen für Angehörige niedriger Einkommensschichten. Unter dieser Prämisse sind die von der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts beabsichtigten konkreten Maßnahmen zu sehen, wenn sie vom Wohl der Allgemeinheit gedeckt sein sollen: Aufstellung eines Bebauungsplanes in absehbarer Zeit, Verwendung des Grundstücks für den Wohnungsbau oder als Austausch- oder Ersatzland. Hingegen hat die in § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG geregelte Preislimitierung nicht zur Folge, dass etwa deswegen erhöhte Anforderungen an das Wohl der Allgemeinheit gestellt werden müssten. Denn der Verkäufer erhält durch die Gewährung des Rücktrittsrechts den verfassungsrechtlich gebotenen Ausgleich für die Vorenthaltung des vollen Kaufpreises. Am Gemeinwohl fehlt es insbesondere, wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht dazu benutzen will, den Planungsgewinn abzuschöpfen oder ihren Grundstücksvorrat zu erweitern. Der Gemeinde kommt zwar bei einer späteren Veräußerung des Grundstücks zum Verkehrswert ein zwischenzeitlich eingetretener Wertzuwachs zugute. Dies darf aber nicht der Zweck der Vorkaufsrechtsausübung sein. Ebenso unzulässig wäre es, deswegen die Veräußerung zu verzögern oder eine Abwendungsbereitschaft des Käufers nach § 27 BauGB abzulehnen.
Wohl der Allgemeinheit beim Vorkaufsrecht für Grundstücke im Bereich eines Flächennutzungsplans. Das Wohl der Allgemeinheit ist gegeben, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts beabsichtigt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigung von Wohngebäuden durch Aufstellung eines Bebauungsplans in absehbarer Zeit zu schaffen. Der Gesetzgeber sah bereits beim Erlass des WoBauEr1G in dem damals noch auf den Außenbereich beschränkten Vorkaufsrecht einen Beitrag, die zügige Bebauung neu auszuweisender Wohngebiete sichern zu helfen. Er ging dabei davon aus, dass die Gemeinden künftig zum Abbau der Wohnungsversorgungsprobleme verstärkt Bauland neu ausweisen müssen. Die Gemeinde soll vornehmlich dort Bebauungspläne aufstellen können, wo sich Käufer ihr gegenüber - entweder in Ausübung des Abwendungsrechts nach § 27 Abs. 1 BauGB oder bei Wiederveräußerung nach § 89 Abs. 3 BauGB - verpflichtet haben, die Grundstücke innerhalb angemessener Frist zu bebauen. In der Regel wird die Gemeinde nach der Vorstellung des Gesetzgebers ihre Planungsabsichten bereits durch informelle Planungen oder Planentwürfe konkretisiert haben. Sind die gemeindlichen Entwicklungsabsichten hingegen zeitlich und inhaltlich noch völlig unbestimmt, wird es regelmäßig an einer Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit als Ausübungsvoraussetzung für das Vorkaufsrecht fehlen. Die Gemeinde braucht jedoch das Bebauungsplanverfahren nicht sofort nach Ausübung des Vorkaufsrechts zu beginnen. Ein sachlicher Grund für eine gewisse Dauer bis zur Einleitung des Verfahrens kann die begrenzte Arbeitskapazität der Gemeindeverwaltung sein. Auch wird es zulässig sein, dass die Gemeinde bei mehreren dringlichen Planvorhaben eine durch sachliche Kriterien bestimmte Prioritätenliste führt. Ein Bebauungsplan ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn für ein im Außenbereich gelegenes Grundstück ein Wohnbauvorhaben nach § 35 BauGB zulässig ist. Ein eigener Bebauungsplanaufstellungsbeschluss ist nicht unbedingt erforderlich, da der der Flächennutzungsplandarstellung vorausgegangene Beschluss über den Flächennutzungsplan die spätere Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans als selbstverständlich beinhaltet. Auch ohne Austellungsbeschluss muss aber die Gemeinde das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB beachten und dartun, dass der Gemeinderat die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens billigt und das Verfahren daher in absehbarer Zeit möglich ist. Dagegen braucht der Ausgang des Verfahrens, insbesondere der konkrete Inhalt des Bebauungsplans, bei Ausübung des Vorkaufsrechts noch nicht mit Sicherheit festzustehen, da beides vom Ergebnis der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB nach der Bürgerbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange abhängt. Immerhin muss aber der Erfolg des einzuleitenden Bebauungsplanverfahrens mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit voraussehbar sein.
Dazu gehört die Finanzierbarkeit von Infrastruktureinrichtungen für das zu aktivierende Baugebiet. Die Gemeinde muss daher vor Ausübung des Vorkaufsrechts zumindest auf der Ebene ihrer Verwaltung geklärt haben, dass sie grundsätzlich in der Lage ist, die für die Infrastruktur des Planungsgebietes erforderlichen Mittel bereitzustellen. Bei größeren Investitionen kann - je nach der Größe der Gemeinde und ihrer Finanzkraft - ein Gemeinderatsbeschluss über das Investitionsprogramm notwendig sein. Dies gilt insbesondere für größere Investitionsmaßnahmen zur äußeren Erschließung eines neuen Baugebietes. Die Gemeinde darf jedenfalls das Vorkaufsrecht nicht rein vorsorglich ausüben in der bloßen Hoffnung, eine Finanzierung solcher Maßnahmen werde sich im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens finden lassen. Dies käme einem unzulässigen Vorratserwerb gleich. Da das Vorkaufsrecht seit dem 1.5. 1993 nicht mehr auf den Außenbereich beschränkt ist und für alle Grundstücke im Gemeindegebiet gilt, kann der Fall eintreten, dass sich die zulässige Nutzung eines Grundstücks bereits aus einem Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB ergibt. Widerspricht eine solche Nutzungsmöglichkeit der Darstellung des Flächennutzungsplans, kann das Vorkaufsrecht auf den Flächennutzungsplan nur gestützt werden, wenn die Gemeinde beabsichtigt, den planungsrechtlichen Zustand alsbald dem Flächennutzungsplan anzupassen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts für Wohnzwecke setzt nicht voraus, dass die konkrete Festsetzung der Nutzung im künftigen Bebauungsplan für das Grundstück bereits feststeht, z.B. welche Art von Wohnraum errichtet werden soll. Die Planungsabsicht der Gemeinde darf lediglich nicht völlig unbestimmt sein. Die konkrete Nutzungsbestimmung wird häufig vor Aufstellung des Bebauungsplanes gar nicht möglich sein; sie kann sich selbst nach Einleitung des Bebauungsplanverfahrens noch ändern. Dem trägt § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB dadurch Rechnung, dass der Verwendungszweck nur anzugeben ist, soweit das zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Zum Fall, dass die Gemeinde das Grundstück als Austauschland benötigt. Entsprechend dem mit dem BauGB-MaßnahmenG verfolgten Zweck rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts auch dann, wenn die Gemeinde für das zu erwerbende Grundstück eine Einrichtung plant, die nur dem vorübergehenden Wohnen dienen soll. Bereits die Ursprungsfassung des Gesetzes wollte die vorübergehende Unterbringung und das vorübergehende Wohnen erleichtern, indem sie in § 4 Abs. 1 die Befreiung nach den §§31 Abs. 1 Nr. 2, 34 Abs. 2 Halbs. 2 BauGB ausdrücklich für diesen Zweck zuließ. Durch die Novelle 1993 wurde dieses Ziel noch verstärkt.