Wasserversogung

Ein Baugrundstück ist hinsichtlich der Wasserversogung regelmäßig nur erschlossen, wenn es an eine öffentliche Wasserversorgungsleitung angeschlossen werden kann und damit gewährleistet ist, dass ständig Trinkwasser im Sinne der Trinkwassersverordnung vom 31. 1. 1975 in ausreichender Menge zur Verfügung steht; dabei ist von einem regelmäßigen Tagesbedarf von ca. 200 1 pro Einwohner auszugehen. Eine Selbstversorgung durch einen eigenen Brunnen kann allenfalls in ländlichen Gebieten noch als ausreichend angesehen werden. Eine ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung setzt in der Regel den Anschluss an die öffentliche Kanalisation voraus, die das Abwasser einer Kläranlage zuführt oder es in einen Vorfluter einleitet, sofern dies wasserwirtschaftlich unbedenklich ist. Die Kanalisation muss allerdings in der Lage sein, das anfallende Abwasser aufzunehmen; ferner muss gewährleistet sein, dass die Kläranlage nicht durch Menge oder Verschmutzungsgrad des Abwassers überlastet wird. Der BayVGH hält es für zulässig, dass die Gemeinden bei einer drohenden Erschöpfung der Kapazität einer Kläranlage Abwasserkontingente für die einzelnen Baugebiete verteilen mit der Folge, dass ein grundsätzlich bebaubares Grundstück nicht bebaut werden kann, wenn das Kontingent für dieses Baugebiet erschöpft ist. Eine Abwasserbeseitigung durch Kleinkläranlagen mit anschließender Versickerung oder Einleitung in einen Vorfluter kann nur noch in dünn besiedelten Gebieten als gesicherte Erschließung angesehen werden, wenn im Einzelfall keine wasserwirtschaftlichen Bedenken bestehen. Eine Entwässerung mit Hilfe einer geschlossenen Grube oder eines Trockenaborts kommt allenfalls in Wochenendhausgebieten in Betracht, wenn gewährleistet ist, dass die Anlage regelmäßig und einwandfrei geleert wird. Ein Bauvorhaben darf nach § 30 nur genehmigt werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Dies ist der Fall, wenn mit hinreichender Sicherheit feststeht, dass die erforderlichen Erschließungsanlagen spätestens bei Fertigstellung des Bauwerks vorhanden sein werden. Die Gemeinde muss also bereit sein, die Erschließungsanlagen bis zur Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens zu bauen. Hierfür ist nicht unbedingt notwendig, dass die erforderlichen Finanzierungsmittel bereitstehen. Die Erklärung der Gemeinde gegenüber der Baugenehmigungsbehörde oder dem Bauherrn, die Erschließungsanlagen bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens herzustellen, reicht aber dann für eine gesicherte Erschließung im Sinne des § 30 nicht aus, wenn diese Bereitschaft nicht vertrauenswürdig ist. Das kann zum einen dann der Fall sein, wenn die Gemeinde bereits früher derartige Erklärungen abgegeben, aber dann keine Erschließungsmaßnahmen vorgenommen hat. Zum anderen kann sich die Gemeinde trotz der Möglichkeit der Abwälzung der Erschließungskosten auf die Grundstückseigentümer finanziell übernehmen, weil sie nach § 129 Satz 3 zumindest 10% der Erschließungskosten selbst tragen muss. Besteht demnach die begrünte Besorgnis, dass die Gemeinde trotz einer Erschließungszusage nicht in der Lage ist, den 10%igen Eigenanteil zu tragen, dann kann die Erschließung nicht als gesichert angesehen werden. Nicht notwendig ist, dass die Erschließungsanlagen bei Fertigstellung des Bauvorhabens bereits ihren endgültigen Ausbauzustand aufweisen werden; es reicht aus, wenn sie zumindest in zumutbarer Weise benutzbar sind.
Die Erschließung ist ferner gesichert, wenn die Gemeinde mit einem Dritten einen Erschließungsvertrag geschlossen hat oder aber ein Dritter bereit ist, die Erschließungsanlagen auf eigene Kosten zu bauen. Die Gemeinde kann i. d. R. sich dem Erschließungsangebot nicht versagen, ohne dadurch selbst erschließungspflichtig zu werden. Die Gemeinde darf Erschließungsangebote allerdings ablehnen, wenn ihr die Annahme nicht zugemutet werden kann. Unzumutbar sind alle Angebote, die aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht ausreichend verlässlich sind, sich also gar nicht eignen, die Erschließung wahrhaft zu sichern, d. h. einen Zustand herbeizuführen, der in seiner Verlässlichkeit die fehlende Erschließung gleichsam ersetzt Voraussetzung ist somit, dass der Dritte bereit ist, seine Verpflichtungen aus dem Erschließungsvertrag zu erfüllen und außerdem insbesondere auch finanziell in der Lage ist, die Erschließungskosten zu tragen. Bei berechtigten Zweifeln hieran wird man der Gemeinde das Recht zugestehen müssen, eine Sicherheitsleistung für die Erschließungskosten zu verlangen, weil sie sonst Gefahr läuft, die unvollendet gebliebenen Erschließungsmaßnahmen auf eigene Kosten zu Ende führen zu müssen, wenn die Grundstücke bereits bebaut sind. Die Erschließung ist auch gesichert, wenn ein Bauvorhaben zwar nicht an einer öffentlichen Straße liegt, aber über eine gesicherte Zufahrt zu einer solchen Straße verfügt. In den meisten Bundesländern wird bauordnungsrechtlich eine öffentlich-rechtliche Sicherung der Zufahrt durch Baulast verlangt. Diese bauordnungsrechtliche Regelung ist aber für die Anforderungen an die Erschließung nach § 30 nicht maßgeblich, denn der bauplanugsrechtliche Erschließungsbegriff hängt nicht von der bauordnungsrechtlichen Regelung ab. Bauplanungsrechtlich ist auch eine Sicherung der Erschließung durch eine Grunddienstbarkeit ausreichend. Nicht ausreichend ist ein lediglich vertraglich eingeräumtes Überfahrtsrecht ohne grundbuchmäßige Sicherung, da dieses Recht bei einem Verkauf des belasteten Grundstücks untergeht. Ein auf § 917 BGB gestütztes Notwegrecht reicht demgegenüber als gesicherte Zufahrt nicht aus. Das BVerwG hat entscheiden, dass der Eigentümer des vom Notwegrecht betroffenen Grundstücks durch die Erteilung einer Baugenehmigung in seinen Rechten verletzt wird, wen er nicht aufgrund vertraglicher Vereinbarung die Überfahrt dulden muss. Daraus folgt zwangsläufig, dass das Notwegrecht keine gesicherte Erschließung darstellt, denn es wäre in sich widersprüchlich, wenn die Baugenehmigungsbehörde wegen des Notwegrechts die Erschließung als gesichert annehmen und die Baugenehmigung erteilen müsste, obwohl bereits feststeht, dass die Baugenehmigung auf ein Rechtsmittel des Nachbarn wieder aufgehoben werden würde. Simon weist im übrigen zu Recht darauf hin, das andernfalls die Frage der straßenmäßigen Erschließung des Bauvorhabens bedeutungslos wäre, weil jedes Bauwerk mit Hilfe des Notwegrechts Zugang zu einer öffentlichen Straße hat. Das Notwegrecht soll bei vorhandenen Gebäuden eine ordnungsgemäße Zufahrtsmöglichkeit gewährleisten, es soll aber nicht die Errichtung von Gebäuden auf Grundstücken ermöglichen, die keine eigene Zufahrt von einer öffentlichen Straße haben.