Werbungskosten

Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts, dass die Beteiligung eines Anlegers an einem Bauherrenmodell für ihn letztlich immer gewinnbringend sei. Anders als die Planungskosten und die sonstigen der Herstellung des Bauwerks unmittelbar dienenden Aufwendungen wirken sich die steuerrechtlich als abzugsfähig anerkannten Provisionen, Gebühren und Vergütungen, die der Investor dem Anlagenvermittler, Initiator, Betreuer, Treuhänder, Finanzierungsvermittler, Bürgen, Garantiegeber usw. zu zahlen hat, nicht ohne weiteres auf den Wert der Anlage aus. Ob diese Werbungskosten gleichwohl gut angelegt sind, hängt außer von den zunächst augenfälligen, das spätere Abschreibungsvolumen aber verringernden Steuerersparnissen maßgeblich davon ab, ob das Anlageobjekt eine später realisierbare Wertsteigerung erfährt. Dafür ist entscheidend, ob das Objekt eine Rendite erzielt, die zumindest die Zinsen bzw. Kosten des eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals deckt und ferner die Tilgung des Fremdkapitals insoweit ermöglicht, als der aus den Werbungskosten entstandene Verlust nicht durch eine realisierbare Wertsteigerung ausgeglichen wird. Dabei ist zu bedenken, dass gestiegene Bau- und Finanzierungskosten und im Verhältnis dazu weniger stark steigende Mieterträge sich negativ auf die Rendite bei Immobilienanlagen auswirken können.
Dass der in der Werbung für Bauherrenmodelle herausgestellte Steuervorteil auf Dauer nicht die Nachteile ausgleichen kann, die der Bauherr infolge einer unzureichenden Rendite erleidet, liegt auf der Hand. Muss der Bauherr - wie der Kläger es hätte tun müssen - auch noch das Eigenkapital finanzieren, wird die vom Initiator veranschlagte Rendite jedenfalls in erheblichem Maße beeinträchtigt.
Hier kommt hinzu, dass der Kläger diejenigen Werbungskosten, die er - wie das Berufsgericht feststellt - bei der ihm möglich gewesenen Beteiligung am Objekt S-Straße 44 in Höhe von 106800 DM als Verlust zugewiesen bekommen hätte, nicht in vollem Umfange in das Jahr 1977 hätte zurücktragen können Nach § lod S. 1 EStG können nur solche Verluste bis zu einer bestimmten, hier nicht interessierenden Höhe wie Sonderausgaben vom Gesamtbetrag der Einkünfte des vorangegangenen Veranlagungszeitraums abgezogen werden, die bei der Ermittlung des Gesamtbetrages der Einkünfte des jeweiligen Veranlagungszeitraums nicht ausgeglichen werden. Darauf hat die Beklagte der Sache nach bereits in ihrer Klageerwiderung und auch später noch hingewiesen. Demgemäß hätte der Kläger die bei einer Beteiligung am Objekt S-Straße 44 zusätzlich ausgewiesenen Verluste zunächst zum vollständigen Ausgleich seiner 1978 erzielten positiven Einkünfte verwenden müssen und nur den danach verbleibenden Rest als Rück- trag für 1977 einsetzen können. Dass er positive Einkünfte im Jahre 1978 gehabt hat, ergibt sein eigener Vortrag. Bei einem solchen Ausgleich hätte der Kläger zwar für 1978 gar keine Steuern zu zahlen brauchen. Die mit dem Objekt S-Straße 44 erzielbar gewesenen Abschreibungsmöglichkeiten hätten aber nicht in vollem Umfange zu einer Steuerersparnis führen können. Die Rendite dieses Objekts wäre mithin weiter beeinträchtigt gewesen.
Mit Recht rügt die Revision daher, dass das Berufsgericht den Vortrag der Beklagten übergangen hat, der Kläger habe bisher einen Schaden nicht dargetan. Angesichts der Risiken, die der Kläger mit der Fremdfinanzierung seines Eigenkapitalanteils und der Gewissheit hätte auf sich nehmen müssen, nur einen Teil der für das Objekt S-Straße 44 ausgewiesenen Verluste für einen Rücktrag einsetzen zu können, wäre es zunächst seine Sache gewesen, im einzelnen darzulegen, dass er mit der Beteiligung an diesem Objekt auch Gewinn erzielt hätte. Dass er für diesen Zweck Kredit erhalten hätte, reichte nicht aus.
Das angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben, es muss aufgehoben werden, soweit die Beklagten beschwert ist. Sollte des Berufsgericht nach erneuter Verhandlung - eventuell unter Hinzuziehung eines Sachverständigen - zu dem Ergebnis gelangen, dass der Kläger einen Schaden erlitten hat, wird es weiter zu beachten haben: Mit der Feststellung, die Beklagten habe dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der diesem als steuerliche Mehrbelastung dadurch entstanden ist oder noch entstehen wird, dass er im Kalenderjahr 1977 für das Objekt Bauherrengemeinschaft M-Straße anstelle von 157164,80 DM lediglich 44274 DM als Werbungskosten geltend machen kann, trägt es zwar dem Antrag, nicht aber dem Sachvortrag des Kläger und dem Ergebnis der Beweisaufnahme Rechnung. Der Kläger hat nur vorgetragen, bei rechtzeitiger Unterrichtung hätte er sich 1978 noch mit 138000 DM Eigenkapital an dem Objekt S-Straße 44 beteiligt und aus dieser Investition entsprechende Verlustzuweisungen erhalten. Das Berufsgericht könnte demgemäß allenfalls feststellen, dass die Beklagten den Schaden zu ersetzen habe, welcher dem Kläger dadurch entstanden ist, dass er nicht - außer den für das Objekt M-Straße anerkannten Werbungskosten von 44274 DM - weitere 106800 DM Werbungskosten aus dem Objekt S- Straße 44 geltend machen kann. Demgemäß kommt es für die Frage, ob dem Kläger ein Schaden entstanden ist, allein darauf an, ob die Beteiligung des Klägers an diesem Objekt zu einem Gewinn geführt hätte.