Werkvertragsrecht

Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu entrichtenden Bauwerk richten sich nach Werkvertragsrecht.
Anmerkung: Das Urteil behandelt den nicht seltenen Fall, dass der Verkäufer eines Grundstücks sich verpflichtet, für den Ersteher nach dessen Wünschen und Plänen auf dem Grundstück ein Haus zu errichten und dann das bebaute Grundstück an den Käufer zu übertragen.
Im vorliegenden Fall hatte der Kläger wegen Minderwerts einen Betrag von 1 600 DM eingeklagt, weil der Schallschutz mangelhaft sei. Die Beklagte - eine Wohnungsbaugesellschaft - machte u. a. Verjährung geltend.
Die auf Grund der (zugelassenen) Rev. zu entscheidende Frage war, ob hinsichtlich der Mängelhaftung der Vertrag der Parteien nach Kauf - oder nach dem Werkvertragsrecht zu behandeln ist. Im ersteren Falle wäre die einjährige Verjährungsfrist des § 477 BGB bei Klageerhebung schon abgelaufen gewesen, im letzteren Fall (5jährige Verjährung nach § 638 BGB) noch nicht.
Der BGH hat das letztere angenommen. Für die Sachmängelhaftung könne es seiner Ansicht nach keinen Unterschied machen, ob das Grundstück vor oder nach Errichtung des Bauwerks auf den Ersteher übertragen wird. Bei neu errichteten Häusern werden - anders als bei dem Kauf eines schon bebauten Grundstücks - Mängel oft erst nach längerer Zeit wahrnehmbar. Deshalb ist hier auch eine längere Verjährungsfrist angebracht. Hinzu kommt, dass der Käufer, der sich ein Haus erst erbauen läßt, als Besteller des Werkes gemäß § 633 BGB Nachbesserung verlangen kann und auch dem Unternehmer (Verkäufer) Gelegenheit zur Nachbesserung geben muss. So gesehen werden für die Mängelhaftung die Vorschriften des Werkvertrages in solchen Fällen der Interessenlage mehr gerecht als die des Kaufvertrags.
Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden Bauwerk richten sich in aller Regel auch dann nach Werkvertragsrecht, wenn das Gebäude bei Abschluss des Kaufvertrags schon teilweise fertiggestellt war.
Anmerkung: Die Beklagte kauften das Erbbaurecht an einem Grundstück. Mitverkauft wurde als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts ein damals auf dem Grundstück errichtetes, noch nicht fertiggestelltes Einfamilienhaus. Das Berufungsgericht hatte das Vertragsverhältnis der Parteien ausschließlich nach Kaufrecht beurteilt und daher auf die Verjährung der von den Beklagten erhobenen Sachmängelansprüche § 477 BGB angewendet. Dem ist der BGH nicht gefolgt.
Es wird in dem Urteil darauf verwiesen, dass nach der nunmehr gefestigten Rechtsprechung des BGH sich Sachmängelansprüche der Erwerber eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden Bauwerk in aller Regel nach Werkvertragsrecht richten. Dazu konnte verwiesen werden auf die Urteile vom 25. 10. 1968 - V ZR 80/65 = WM 1969, 96 (insoweit in BB 1969, 383 nicht abgedruckt), vom 12. 12. 1968 = Nr. 20 zu § 459, vom 16. 4. 1973 = BGHZ 60, 362 -- vorstehend Nr. 22 und vom 8. 11. 1973 = BGHZ 61, 369 = Nr. 34 zu § 635. Die Ausführungen von Brych, NJW 73, 1583, 1587, haben den Senat zu Recht nicht veranlasst, von dieser Rechtsprechung, die allein der Interessenlage gerecht wird, abzugehen (vgl. neuerdings auch Brych, NJW 74, 1973, 1975).
Es macht dabei keinen ins Gewicht fallenden Unterschied, inwieweit das Gebäude bei Abschluss des Kaufvertrages (teilweise) fertiggestellt ist. Dazu hat der BGH darauf verwiesen, dass es auf den Baufortschritt im Zeitpunkt, in dem der notarielle Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird, in der Regel schon deshalb nicht ankommen kann, weil dieser Zeitpunkt nicht selten ganz zufällig ist. Dem endgültigen Abschluss dieses Vertrages gehen nämlich Verhandlungen zwischen den Vertragspartnern voraus, in denen der Vertragsinhalt bereits festgelegt wird, in deren Verlauf aber mit den Bauarbeiten vielfach bereits begonnen wird. Wie weit im Einzelfall die Arbeiten bei der notariellen Vertragsbeurkundung gediehen sind, ändert nichts an der zum Vertragsinhalt gemachten Verpflichtung des Grundstücksveräußerers zur Erstellung des Bauwerks. Allein an diese Verpflichtung aber ist die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht anzuknüpfen.
Offengelassen hat der BGH die Frage, ob etwas anderes gilt, wenn das Bauwerk bei Abschluss des Kaufvertrages schon ganz fertig war oder nur noch unbedeutende Kleinigkeiten gefehlt haben. Das war hier nicht der Fall.
Die Sachmängelansprüche verjährten daher erst innerhalb von fünf Jahren seit der Abnahme des Bauwerks (§ 638 BGB). Die Abnahme kann mit dem Einzug der Beklagte in das Haus gleichgesetzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 27. 5. 1974 - VII ZR 151/72 -; vgl. bei der Anwendbarkeit der Bestimmungen der VOB [B] Ingenstau-Korbion, VOB, 7. Aufl., Rdnr. 34 zu § 12 VOB [B] mit eingehenden Nachweisen).