Wiederaufbaupflicht

Zur Frage der Wiederaufbaupflicht des Vermieters bei vollständiger Zerstörung von Mieträumen.
Zum Sachverhalt: Der Kläger pachtete vom Beklagten Gewerberäume. Diese fielen vollständig einem Brand zum Opfer, den der Klägerzu vertreten hat. Der Beklagte hat die Gewerberäume nicht wiederhergestellt, sondern an gleicher Stelle ein Wohnhaus errichtet. Zwischen den Parteien ist streitig, welche rechtlichen Auswirkungen der Brand auf das Pachtverhältnis hat.
Aus den Gründen: . . . II. 1. Die Vorinstanz hat ausgeführt, durch überwiegende Zerstörung der Räume habe das Pachtverhältnis sein Ende gefunden. Dies ergebe sich aus allgemeinen rechtlichen Erwägungen, nachdem der Pachtgegenstand aus einem vom Verpächter nicht zu vertretenden Grunde untergegangen und die Vertragserfüllung ihm deshalb unmöglich geworden sei. Den Beklagten treffe weder eine Instandhaltungs- noch eine Wiederaufbaupflicht.
2. Diese Erwägungen sind nicht frei von Rechtsirrtum. Das hat jedoch keine Auswirkung auf das Ergebnis der angefochtenen Entscheidung.
a) Die Zerstörung der Pachtsache führt nicht ohne weiteres zur Beendigung des Vertrages. Er besteht mit - allerdings wesentlich - verändertem Inhalt fort (Senat, NJW 1974, 1551 = Nr. 22 zu § 571 BGB = WM 1974, 908). Hat der Pächter den Untergang des Pachtgegenstandes, wie hier, zu vertreten, wird der Verpächter von der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung .(§§ 581 II, 536 BGB) frei, § 275 BGB (Palandt-Putzo, BGB, 35. Aufl. [1976], § 536 Anm. 5; Soergel-Mezger, BGB, 10. Aufl., § 536 Rdnr. 75; Larenz, SchuldR II, S. 143). Er behält den Anspruch auf die Gegenleistung, § 324 I BGB. Die §§ 581 II, 537, 538 verdrängen insoweit die §§ 323ff. BGB nicht (vgl. biederichsen, JZ 1964, 25). Vertragliche - und deliktische - Schadensersatzansprüche erwachsen dem Verpächter außerdem (§§ 581 II, 548, 558 BGB; § 823 BGB).
b) Die Zerstörung der Pachtsache hatte danach nur das Ende der Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung zur Folge.
c) Ist der Etekl. aber von der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 275 BGB frei geworden, so entfällt damit zugleich eine Verpflichtung zum Wiederaufbau der Räumlichkeiten. Die Frage, ob die Pachtsache wiederherzustellen ist, stellt sich nur bei teilweiser Zerstörung des Objekts (Palandt-Putzo, § 536 Anm. 5; Soergel-Mezger, §§ 535, 536 Rdnr. 75). Das verkennt die Revision. Nur bei teilweiser Zerstörung des Pachtgegenstandes ist von Bedeutung, ob das Wiederherstellungs- verlangen die dem Verpächter zumutbare Opfergrenze überschreitet und nur in diesem Falle wäre im Rahmen der Abwägung nach § 242 BGB die Höhe empfangener Versicherungsleistungen gegebenenfalls von Gewicht. Wird der Verpächter bei vollstündiger Zerstörung der verpachteten Räume gemäß § 275 BGB von der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung frei, so ist er auch in der Entscheidung darüber, auf welche Weise er das Grundstück - und erhalten gebliebene Bauteile - unter Einsatz von Versicherungsleistungen in Zukunft verwendet und nutzt, ungebunden.