Wiederkaufsrechts

Eine Vereinbarung, durch welche die Partner eines Grundstückskaufvertrages die darin festgesetzte Frist für die Ausübung eines aufschiebend bedingten Wiederkaufsrechts nachträglich verlängern, bedarf nicht der notariellen Beurkundung.
Aus den Gründen:
a) Die entscheidungserhebliche Frage der Formbedürftigkeit einer Vereinbarung, mit der die Frist für die Ausübung eines in einem Grundstückskaufvertrag eingeräumten Wiederkaufsrechts nachträglich verlängert wird, ist vom Berufungsgericht verneint worden. Es geht vom Sinn und Zweck des § 313 BGB aus, den es darin erblickt, nur den Grundstückseigentümer zu schützen. Daraus folge, dass Änderungen eines Grundstücksveräußerungsvertrages und damit auch eines Wiederkaufsrechts lediglich dann der Form des § 313 BGB bedürften, wenn sie die Leistungspflicht des Grundstückseigentümers verschärften. Im vorliegenden Fall habe die Verlängerungsvereinbarung der Parteien zwar auch die Leistungsverpflichtung des Beklagten (in seiner Eigenschaft als Wiederverkäufer) berührt, aber doch nur insoweit, als ihm ein längerer Zeitraum für die Erfüllung gewährt worden sei. Darin habe. im Gegensatz zu dem Fall der Verlängerung, eines Ankaufsrechts keine Verschärfung der dem Beklagten obliegenden Leistungspflicht gelegen, sondern eine Milderung. Hätten nämlich - so wird im angef. Urteil erwogen - die Parteien keine Verlängerung vereinbart, so hätte die Kläger schon Anfang 1968 das Wiederkaufsrecht ausgeübt. Durch die Verlängerung sei dem Beklagten somit noch einmal die Chance eingeräumt worden, seinen vertraglichen Pflichten (Grundstücksbebauung und Aufnahme gewerblicher Tätigkeit) nachzukommen und auf diese Weise das Grundstück behalten zu können. Für eine solche, die Leistungspflicht des Grundstückseigentümers mildernde Änderung bestehe kein Formbedürfnis.
b) Diese Urteilsausführungen werden von der Rev. als fehlerhaft bekämpft. Aber sie halten zum mindesten im Ergebnis einer rechtlichen Nachprüfung stand.
Laut § 313 BGB müssen Verträge, durch die sich jemand zur Übertragung von Grundeigentum verpflichtet, notariell beurkundet werden. Wie der Rev. zuzugeben ist, ergreift der Beurkundungszwang den gesamten Vertrag, d. h. nicht nur die Veräußerungspflicht als solche oder die unmittelbar auf den Eigentumsübergang hinzielenden Abreden, sondern alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Rechtsgeschäft zusammensetzt (BGH, vorstehend Nr. 19). Dass dazu die Einräumung eines Wiederkaufsrechts nach §§ 497ff. BGB gehört, entspricht der einhelligen Ansicht in Rechtsprechung und Schrifttum (RGZ 126, 308, 312; BGH, vorstehend Nr. 1 NJW 52, 1171; Staudinger-Kaduk, BGB, 10./11. Aufl., § 313 Anm 37). Dem gesetzlichen Formerfordernis ist im vorliegenden Fall insoweit Genüge geschehen, als die ursprüngliche Abrede der Parteien, mit der sie der Kläger unter bestimmten, im einzelnen festgelegten Bedingungen das Recht zum Wiederkauf vorbehielten, im Kaufvertrag selbst getroffen und mit diesem zugleich beurkundet wurde. Da indessen die Parteien nachträglich eine Änderung jener Bedingungen vereinbart haben, indem sie die Fristen füg die Ausübung des Wiederkaufsrechts über die ursprünglich vorgesehenen Zeitpunkte hinaus verlängerten, fragt es sich, ob diese Verlängerungsabrede ebenfalls unter den Beurkundungszwang fiel oder, wie die Beteiligten es getan haben, formlos abgeschlossen werden konnte.
In der Regel findet § 313 BGB Anwendung auch auf nachträgliche Vereinbarungen der Vertragschließenden, sofern dadurch eine bereits formgültig begründete Verpflichtung in rechtlich erheblicher Weise verändert wird (BGHZ 56, 159, 163 = NJW 71, 1459 = vorstehend Nr. 14 und Nr. 27). Etwas Abweichendes lässt sich für den vorliegenden Fall nicht etwa aus dem Urteil des erkennenden Senats vom 14. 5. 1971 (vorstehend Nr. 49) herleiten, wonach bei abändernden Vereinbarungen, die der Auflassung des Grundstücks an den Käufer zeitlich nachfolgen, das Formbedürfnis entfällt (ebenso das Urteil vom 25. 2. 1972, V ZR 74/69 = WM 72, 556, 557). Denn dort hatte der Verkäufer seine Pflicht zur Eigentumsverschafung (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit der Auflassung bereits im vollen Umfang erfüllt; aus dem Kaufvertrag bestanden keinerlei Verpflichtungen mehr. Hier dagegen geht es nicht um die Übereignungspflicht des Verkäufers, sondern um die des Käufers in seiner Eigenschaft als Wiederverkäufer (§ 497 Abs. 1 Satz 1 BGB); die Erfüllung dieser - aufschiebend bedingten - Pflicht, das Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen wiederum auf den Verkäufer zurück zu übertragen, stand bei Zustandekommen der Verlängerungsabrede noch aus.
Jedoch gilt der Grundsatz, dass nachträgliche Änderungen formbedürftiger Verträge gleichfalls dem Beurkundungszwang unterliegen, nicht ausnahmslos. Wie der Senat im Urteil vom 2. 10. 1957, V ZR 212/55 (vorstehend Nr. 14) unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BG dargelegt hat, stellt es keine formpflichtige Abänderung dar, wenn die Vertragspartner lediglich zwecks Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehen aufgetretenen Schwierigkeit eine nur dieser Abwicklung dienende neue Vereinbarung treffen, durch die der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht berührt wird. Um einen derartigen Sachverhalt handelt es sich auch im vorliegenden Falle. Wenn die Parteien in ihrem Briefwechsel übereinkamen, die vertraglich vorgesehenen Fristen für die Bebauung um ein halbes Jahr zu verlängern, geschah dies unstreitig im Hinblick auf Schwierigkeiten, die sich damals der Verwirklichung des Bauprojekts des Beklagten entgegenstellten. Die Beteiligten wollten damit ersichtlich diese Abwicklungsschwierigkeiten beseitigen. Durch die Fristverlängerung wurde an der Wiederverkaufsverpflichtung als solcher nichts geändert. Sie gewährte dem Beklagten unter Aufrechterhaltung seiner bisherigen Verbindlichkeiten lediglich einen Aufschub, der dahin bestand, dass die Zeiträume, innerhalb deren er mit dem Bau beginnen, diesen fertigstellen und seine gewerbliehe Tätigkeit aufnehmen musste, weiter hinausgeschoben würden. Wollte man eine solche Fristverlängerung dem Beurkundungszwang unterwerfen, so würde das auf eine durch Wortlaut und Zweck des § 313 BGB nicht gebotene Ausdehnung dieser Vorschrift hinauslaufen, die den praktischen Bedürfnissen des Grundstücksverkehrs keine Rechnung trüge und zu nicht billigenswerten Ergebnissen führen müßte. Denn da angesichts der Entwicklung auf dem Baumarkt sich erfahrungsgemäß der Zeitpunkt des Baubeginns und der Gebäude- Fertigstellung hänfig nicht mit der erforderlichen Sicherheit voraussehen läßt, hätte eine Bejahung des Formbedürfnisses zur Folge, dass die an Verträgen der hier vorliegenden Art Beteiligten genötigt wären, später erneut den Notar aufzusuchen und möglicherweise sogar wiederholt abändernde Beurkundungen vornehmen zu lassen. Dem Senat erscheint es daher angezeigt, von einer Anwendung des § 313 BGB auf den hier zu entscheidenden Fall abzusehen.