Wohnanlage

Der Anspruch des Veräußerers von Wohnungseigentum, der bei der Beschaffung von Fremdfinanzierungsmitteln für den Erwerber mitwirkt, auf Erstattung verauslagter Zwischenfinanzierungskosten verjährt ebenso wie sein Anspruch auf die vereinbarte Vergütung für die finanzielle Betreuung des Erwerbers.
Zum Sachverhalt: Die Kläger errichtete in den Jahren 1969/1970 auf einem ihr gehörendes Grundstück im eigenen Namen und für eigene Rechnung eine Wohnanlage mit 74 Eigentumswohnungen. Eine dieser Eigentumswohnungen erwarb der Beklagten durch notariellen Vertrag vom 15. 10. 1970 zum Festpreis von 81 700 DM, von denen 66000 DM durch Fremdmittel finanziert werden sollten. Von den als bare Eigenleistung zu erbringenden restlichen 15700 DM zahlte der Beklagten 2400 DM an; die verbleibenden 13300 DM waren zum 29. 10. 1970 zu leisten. Die Fremdfinanzierungsmittel waren bei Bezugsfreigabe des Objektes fällig und zahlbar. In § 4 I des Vertrages verpflichtete sich der Beklagten, die fälligen Restkaufgeldbeträge mit den Kredit-Debetkosten der Banken zu verzinsen, die die Kläger aufzuwenden hatte. Die Kläger hat die Wohnanlage zwischenfinanzieren lassen. Sie war auch bis in das Jahr 1971 für den Beklagten bei der Beschaffung der Fremdfinanzierungsmittel tätig und hat dafür eine in dem Vertrag ausgemachte Vergütung von 530 DM zugesprochen erhalten. Sie hat dem Beklagten nach dem 1. 1. 1971 an Zwischenfinanzierungskosten insgesamt 6259,22 DM in Rechnung gestellt, davon 3222,97 DM für das Jahr 1970.
Mit einem am 28. 12. 1973 eingereichten, dem Beklagten am 9. 1. 1974 zugestellten Zahlungsbefehl hat die Kläger vom Beklagten u. a. die Zahlung von 3222,97 DM Zwischenfinanzierungskosten für das Jahr 1970 verlangt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Die - zugelassene - Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht hält den von der Kläger geltend gemachten Anspruch auf Erstattung der Zwischenfinanzierungskosten für das Jahr 1970 nach den §§ 196I Nr. 1, 198 BGB für verjährt. Es beurteilt das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis nach Werkvertragsrecht und nicht nach Kaufrecht. Der Anspruch auf Erstattung von Zwischenfinanzierungskosten sei ein Erfüllungsanspruch aus diesem Vertrag, der - wenn überhaupt - mit Vertragsschluss im Oktober 1970 entstanden und noch 1970 fällig geworden sei, da die Parteien eine spätere Fälligkeit nicht vereinbart hätten. Dass die Kläger dem Beklagten die Höhe der 1970 angefallenen Zwischenfinanzierungskosten erst 1971 mitgeteilt habe, sei auf die Fälligkeit ihres etwaigen Erstattungsanspruchs ohne Einfluss. Die zweijährige Verjährungsfrist für diesen Anspruch sei deshalb bei Einreichung des Zahlungsbefehls Ende 1973 abgelaufen gewesen. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg. Das Berufungsurteil wird der hier vorliegenden besonderen Fallgestaltung nicht gerecht.
Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, inwieweit auf den Erwerb einer neu errichteten Eigentumswohnung oder eines anderen Bauwerks Kauf- bzw. Werkvertragsrecht anzuwenden ist. Das war in der bisherigen Rechtsprechung im Wesentlichen dafür von Bedeutung, nach welchen Vorschriften sich Sachmängelansprüche des Erwerbers richten. Darum handelt es sich im vorliegenden Fall nicht. Hier geht es vielmehr allein um den Ersatz von Zwischenfinanzierungskosten, die der Kläger nach ihrer Behauptung entstanden sind, weil die Mittel für das vom Beklagten zu leistende Entgelt nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung standen. Mit der Beschaffung dieser Mittel waren die Kläger betraut. Der Beklagten hatte sie ausdrücklich ermächtigt, etwa erforderliche Zwischenfinanzierungen durchzuführen. Er hat sich denn auch im Vertrag selbst ausdrücklich zum Ersatz der dadurch entstehenden Kosten über die für den Erwerb der Eigentumswohnung ausgemachte Vergütung hinaus verpflichtet.
Die Tätigkeit, die die Kläger im Zusammenhang mit der Finanzierung des Erwerbs entwickelt hat, stellt sich somit als eine typische Geschäftsbesorgung für den Beklagten dar. Auf die vom Berufsgericht für entscheidend gehaltene Frage, ob es sich beim Erwerb der Eigentumswohnung durch den Beklagten um einen Kauf oder um die Herstellung eines Bauwerks handelt, kommt es in diesem Zusammenhang gar nicht an. Die von den Klägern mit der Zwischenfinanzierung übernommenen Aufgaben gingen jedenfalls über die sie als Verkäuferin oder als Werkunternehmerin treffenden vertraglichen Pflichten hinaus und sind davon zu trennen. Die Kläger hat für ihre Bemühungen um die Fremdfinanzierung auch eine besondere Vergütung erhalten. Die von ihr vorweg getragenen Zwischenfinanzierungskosten stellen somit Auslagen aus Geschäftsbesorgung dar, deren Ersatz sie vom Beklagten nach § 4I des Vertrages und § 670 BGB zusätzlich verlangen kann.
Allerdings unterliegen nach § 196I Nm. 1 und 7 BGB auch die Ansprüche derjenigen, die - wie die Kläger - als Kaufleute oder anderweitig die Besorgung fremder Geschäfte gewerbsmäßig betreiben, mit Einschluss der Auslagen, der kurzen Verjährung von zwei Jahren. Nach den §§ 198, 201 BGB ist für den Beginn der Verjährungsfrist der Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung maßgebend. Er braucht nicht mit der Entstehung der Forderung zusammenzufallen.
Das Berufsgericht meint nun, hier sei auf die Entstehung des Erstattungsanspruchs mit Vertragsschluss abzustellen, weil die Parteien eine spätere Fälligkeit nicht vereinbart hätten. Dabei übersieht es, dass sich eine anderweitige Fälligkeit aus dem Gesetz ergeben kann. Für die - nicht in die Revision gelangte - Vergütung, die die Kläger für die finanzielle Betreuung des Beklagten fordern konnte, hat das Berufsgericht das auch angenommen und insoweit § 614 BGB angewendet, wonach die Vergütung nach der Leistung der Dienste zu entrichten ist. Nach den Feststellungen des Berufsgerichts hat die Kläger noch im Jahre 1971, in dem auch die Zwischenfinanzierung weiter lief, Unterlagen für Fremdfinanzierungsmittel bearbeitet. Dasselbe würde gelten, wenn das Geschäftsbesorgungsverhältnis nach Werkvertragsrecht zu beurteilen wäre, da auch dann für die Fälligkeit der Vergütung nach § 641 BGB entweder die Abnahme oder die Vollendung, also das Ende der Tätigkeit maßgebend wäre. Beides kann nicht vor 1971 gewesen sein.
Es ist nicht ersichtlich, warum für Auslagen, die die Kläger im Zusammenhang mit der finanziellen Betreuung des Beklagten hatte, etwas anderes gelten sollte als für die Vergütung. Die insoweit von dem Kläger entfaltete Geschäftsbesorgungstätigkeit muss als einheitliches Ganzes betrachtet werden, das die Beschaffung der notwendigen Geldmittel und die Zwischenfinanzierung des noch ausstehenden Teiles des Erwerbspreises umfasst. Beides hängt eng miteinander zusammen. Da die Zwischenfinanzierung dort aufhört, wo die endgültige Finanzierung durch Eingang der Mittel anfängt, geht beides ineinander über. Es erscheint nicht gerechtfertigt, die Verjährung des dem Geschäftsbesorger zustehenden Anspruchs auf Erstattung der durch Zwischenfinanzierung bedingten Kosten anders zu behandeln als die Verjährung der ihm für seine finanzielle Betreuungstätigkeit zustehenden Vergütung, sie also etwa auf einzelne Zeiträume aufzuspalten, was ganz willkürlich wäre. Der gesamte Anspruch der Kläger auf Erstattung von Zwischenfinanzierungskosten ist daher hier ebenso wenig verjährt wie ihr Anspruch auf Vergütung für die finanzielle Betreuung des Beklagten