Wohnbauvorhaben

Ist das Grundstück nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB bebaubar oder ist seine Verwendung im Flächennutzungsplan für den Wohnungsbau nach dem Stand der Planungsarbeiten voraussehbar, steht aber gleichzeitig fest, dass die Gemeinde das Grundstück als Austauschland benötigt, um an anderer Stelle ein Wohnbauvorhaben zu verwirklichen, so wird dadurch das Abwendungsrecht des Käufers nach dem klaren Wortlaut des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht ausgeschlossen, selbst wenn der Gemeinde das - im Wege des Tausches - zu erwerbende Grundstück für die Wohnraumversorgung wichtiger erscheint. Auch für den Fall, dass die Gemeinde das im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellte Grundstück als Ersatzland für eine Infrastruktureinrichtung des künftigen Wohngebietes verwenden will, setzt sich vorrangig das Abwendungsrecht des Käufers durch. Ist beim Vorkaufsrecht im Bereich eines Flächennutzungsplans im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht auszuschließen, dass die Gemeinde das Grundstück für eine dem Wohngebiet dienende Infrastruktureinrichtung benötigt, so ist die Verwendung des Grundstücks für eine durch den Käufer vorzunehmende Nutzung nicht bestimmbar im Sinne von § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Der Käufer hat dann kein Abwendungsrecht. Die Gemeinde muss jedoch dem Käufer das Grundstück belassen, wenn dieser eine allgemeine Bindung in dem unter Rn. 126 beschriebenen Sinne eingeht und sich zusätzlich verpflichtet, das Grundstück an die Gemeinde zu übereignen., falls für das Grundstück eine öffentliche Nutzung festgesetzt wird, und zwar zu dem Preis, den die Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte zahlen müssen. Soll das Grundstück gemäß § 3 Abs. 4 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG einer Nutzung für sozialen Wohnungsbau oder der Wohnbebauung für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf zugeführt werden, so steht dem Käufer das Abwendungsrecht nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB unabhängig davon zu, ob die Gemeinde das Vorkaufsrecht für sich selbst oder zugunsten eines anderen ausübt. Der Käufer muss sich verpflichten, die besondere Nutzung binnen angemessener Frist zu verwirklichen Eine Wohnbebauung, die lediglich die Ausstattungsmerkmale des sozialen Wohnungsbaus enthält, genügt nicht. § 27 Abs. 2 BauGB ist auf das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG nicht anzuwenden. Dies ist auch sinnvoll, da diese Vorschrift für das Vorkaufsrecht nach §3 BauGB-MaßnahmenG entbehrlich ist. Ist für das Grundstück in einem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach §8 a BNatSchG festgesetzt, so ist das Vorkaufsrecht nach §24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB gegeben, das dem Vorkaufsrecht des §3 BauGB-MaßnahmenG vorgeht. Im Rahmen des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 ist auch § 27 Abs. 2 Nr. 1 anzuwenden. Liegt das Grundstück in einem Umlegungsgebiet, so ist das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gleichberechtigt neben dem Vorkaufsrecht nach §3 BauGB-MaßnahmenG gegeben. Die Gemeinde kann daher das Umlegungsvorkaufsrecht ausüben, wenn sie das Grundstück für Zwecke der Umlegung benötigt, mit der Folge, dass das Abwendungsrecht des Käufers nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 BauGB ausgeschlossen ist.
Verfahren und Veräußerungspflicht - Für das Verfahren bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist § 28 Abs. 1, 2, 5 und 6 BauGB entsprechend anzuwenden. Die Gemeinde hat insbesondere den zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Übersteigt jedoch der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich, so gilt die Sonderregelung des § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG. Hat die Gemeinde nach § 28 Abs. 5 BauGB einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht ausgesprochen, so erstreckt sich der Verzicht auch auf das Vorkaufsrecht nach §3 BauGB-MaßnahmenG. Durch die Verweisung auf den Verzicht nach § 28 Abs. 5 des Baugesetzbuches soll der gesamte Abs. 5 des § 28 BauGB anwendbar sein, d. h. unter anderem, dass die Gemeinde den Verzicht nach § 28 Abs. 5 Satz 2 BauGB jederzeit für künftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen kann. Der Widerruf erfasst aber dann ebenfalls einheitlich die Vorkaufsrechte nach dem BauGB und das Vorkaufsrecht nach §3 BauGB-MaßnahmenG. Eine Aufspaltung des Verzichts ist also nicht möglich. Nicht entsprechend anwendbar ist § 28 Abs. 3 BauGB, der gegenüber § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG lex specialis ist. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Ausübung zugunsten bestimmter Dritter nach § 28 Abs. 4 BauGB, da eine Verweisung auf diese Vorschrift in §3 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG fehlt. Seit 1. 5. 1993 gilt jedoch die Regelung des neuen Abs. 4, der die Ausübung zugunsten eines anderen zulässt.