Wohnfläche

Das Vorhandensein einer bestimmten Wohnfläche kann Beschaffenheitsangabe oder zugesicherte Eigenschaft eines Grundstücks sein. Die Gewährleistung für eine bestimmte Wohnfläche ist, anders als für eine bestimmte Grundstücksgröße, nicht auf den Fall der Zusicherung beschränkt. Der allgemeine Sprachgebrauch verbindet mit dem Begriff der Wohnfläche nicht eine bestimmte Art ihrer Berechnung.
Zum Sachverhalt: Die Kläger kauften von dem Beklagten am 18. 8. 1987 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zum Preis von 315000 DM. Im notariellen Vertrag heißt es: § 1 Vertragsgegenstand. Der Verkäufer verkauft dem dies annehmenden Käufer - mehreren Käufern zu gleichen Teilen - den in Abschnitt I bezeichneten Vertragsgegenstand, gelegen in H., P-Straße 1, mit einer Wohnfläche von circa 130 qm. Mitverkauft werden alle gesetzlichen Bestandteile und sämtliches Zubehör.
§ 5 Gewährleistung, weitere Bedingungen. Der Verkäufer haftet nicht für ein bestimmtes Flächenmaß des Grundbesitzes oder der Räumlichkeiten, ferner nicht für die Beschaffenheit des Bodens oder den derzeitigen baulichen Zustand des Gebäudes, der baulichen Anlagen oder Einrichtungen,
Das Grundstück war von dem Beklagten über einen Makler zum Kauf angeboten worden. In der von dieser veranlassten Zeitungsanzeige war die Wohnfläche mit ca. 130 qm angegeben. Die vorhandenen Pläne des Gebäudes wiesen einen Zustand aus, wie er vor Umbauarbeiten der Beklagte, insbesondere einem Ausbau des Dachgeschosses, bestanden hatte. Die Angabe der Wohnfläche war auf Wunsch der Kläger in den Vertrag aufgenommen worden. Die vorhandene Wohnfläche ist zwischen den Parteien streitig. Die Kläger haben Minderung des Kaufpreises um 48943 DM geltend gemacht. Die im Vertrag zugesicherte Wohnflächengröße von ca. 130 qm sei nicht eingehalten. Die Gewährleistungsregelung sei nicht erörtert worden. Zur Berechnung der vorhandenen Wohnfläche haben sich die Kläger auf ein Privatgutachten gestützt, dem die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung zugrunde liegen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben und den Rechtsstreit zur Entscheidung über den Betrag der Forderung an das Landgericht zurückverwiesen. Die Revision der Beklagte führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht führt aus: Durch die Angabe der Quadratmeterzahl im Vertrag hätten die Beklagte das Vorhandensein einer Wohnfläche von ca. 130 qm zugesichert. Aus dem Vortrag beider Parteien ergebe sich, dass nicht nur eine unverbindliche Schätzung oder Wissenskundgebung, sondern eine Erklärung vorliege, für deren Richtigkeit die Beklagte hätten einstehen wollen. Gerade wenn der Kläger, möglicherweise erstmals im Beurkundungstermin, das Verlangen auf Aufnahme der Wohnfläche in den Vertrag geäußert und trotz des Sträubens des Notars darauf bestanden habe, sei für die Beklagte erkennbar gewesen, dass der Punkt für die Kläger bedeutsam sei und sie eine vertragliche Bindung der Gegenseite herbeiführen wollten. Dadurch, dass die Beklagte dann eine, wenn auch durch bloße Schätzung ermittelte Wohnfläche genannt hätten, seien sie auf das Verlangen der Kläger eingegangen, die Erklärung über die Wohnfläche zum Vertragsinhalt zu machen. Dem Gewährleistungsausschluss könne nach Treu und Glauben nicht die Bedeutung zukommen, dass der Verkäufer, abweichend von der Zusicherung, für die Flächengröße nicht einzustehen habe. Die Gewährleistung habe zum Inhalt, dass die von dem Beklagten genannte Quadratmeterzahl, bis auf geringfügige Abweichungen, der Wohnfläche entspreche. Dies gelte unabhängig davon, wie die Beklagte die Zahl errechnet hätten. Wohnfläche sei im allgemeinen Sprachgebrauch die Fläche, die nach §§ 42 bis 44 der II. BVO errechnet werde und zum Wohnen genutzt werden dürfe. Sowohl nach der von dem Kläger als auch hilfsweise von dem Beklagten nach diesen Vorschriften aufgemachte Rechnung sei die zugesicherte Wohnfläche nicht vorhanden.
Im Ansatz zutreffend geht das Berufsgericht davon aus, dass das Vorhandensein einer bestimmten Wohnfläche beim Grundstückskauf Gegenstand einer Eigenschaftszusicherung sein kann, die dem Käufer, wenn die Eigenschaft bei Gefahrübergang fehlt, das Recht zur Minderung des Kaufpreises gibt. Der Senat hat wiederholt entschieden, dass die nach dem Bauordnungsrecht zulässige Bewohnbarkeit von Räumen eine Eigenschaft des Hauses darstellt. In gleicher Weise bezeichnet die Angabe einer Wohnfläche eine tatsächliche oder, wenn, wie in der Regel, auf die zulässige Wohnungsnutzung abgestellt wird, zugleich rechtliche Beziehung des Hausgrundstücks zu seiner Umwelt, die in dessen physischer Beschaffenheit ihren Grund hat und bereits deshalb eine zusicherungsfähige Eigenschaft darstellt.
Das Berufungsurteil lässt indessen nicht erkennen, ob das Berufsgericht von einem zutreffenden Begriff der zugesicherten Eigenschaft ausgegangen ist. Für die Annahme einer Zusicherung ist es erforderlich, dass der Verkäufer die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernommen und zu erkennen gegeben hat, er wolle für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einstehen. Hierfür genügt es nicht, dass die Eigenschaft, worauf das Berufsgericht abhebt, bindend vereinbart wurde. Damit stellt sie, wenn sie, wie die Größe der Wohnfläche, in der Beschaffenheit der Kaufsache selbst ihren Grund hat, zunächst einmal nur ein Beschaffenheitsmerkmal i. S. des § 459 I BGB dar. Zur Zusicherung ist darüber hinaus die Erklärung erforderlich; für die Beschaffenheit ohne Verschulden im Sinne einer Gewährleistung einzustehen, einschließlich der Verpflichtung, Schadensersatz bei Fehlen der Eigenschaft zu leisten. Das Berufsgericht führt zwar aus, bei der Größenangabe habe es sich um eine Erklärung gehandelt, für die die Beklagte hätten vertraglich einstehen wollen, es stellt aber das Einstehen müssen der unverbindlichen Schätzung oder Wissenskundgebung gegenüber und bejaht die Einstandspflicht deshalb, weil die Erklärung über die Wohnfläche Vertragsinhalt geworden sei. Nur unter diesem Gesichtspunkt setzt es sich mit dem Tatsachenvorbringen der Parteien auseinander.
Auf die Frage, ob die Größe der Wohnfläche i. S. des § 459 II BGB zugesichert wurde oder bloße vertragliche Beschaffenheitsangabe nach § 459I BGB blieb, kommt es für die Entscheidung an. Dies allerdings nicht deshalb, weil etwa für die Größe der Wohnfläche, wie nach § 468 S. 1 BGB für die Grundstücksgröße, nur bei Zusicherung Gewähr zu leisten wäre. § 468 BGB ist eine Sonderbestimmung, die in Satz 1 Zweifeln des historischen Gesetzgebers Rechnung trug, ob die Flächengröße als Mengenangabe eine Eigenschaft des Grundstücks ausmachen könne, und mit der Einschränkung des Wandlungsrechts in Satz 2 Unzulänglichkeiten der Grundstücksvermessung Rechnung tragen wollte. Wie die Bebauung des Grundstücks selbst ist aber die Fläche des Bauwerks, insbesondere die Wohnfläche, zweifelsfrei eine Grundstückseigenschaft; jedenfalls beim Verkauf fertig gestellter Gebäude tritt die Gefahr einer Unzuverlässigkeit von Vermessungen zurück.