Wohnraum

Zur Frage, ob die Vorschriften über die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen Anwendung finden, wenn der Mieter eines Grundstücks darauf ein Gebäude errichtet und bewohnt, das als Scheinbestandteil des Grundstücks in seinem Eigentum steht.
Anmerkung: Die Entscheidung befasst sich mit folgendem Sachverhalt: Der Beklagten bewohnte ein auf dem Grundstück der Kläger stehendes Holzhaus. Nach seiner Behauptung hatten ihm die Rechtsvorgänger der Kläger mündlich ein lebenslanges Nutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks eingeräumt und ihm gestattet, darauf das Häuschen zu errichten. Für die Benutzung des Grundstücksteils zahlte er zunächst den Voreigentümern der Kläger und später den Kläger selbst einen monatlichen Betrag. Die Kläger verlangten die Räumung des Hauses, der Beklagten berief sich auf die Vorschriften über die Kündigung von Wohnraum.
Die Klage hatte Erfolg. Dem als Teil des Grundstücksherausgabeanspruchs geltend gemachten Verlangen nach Räumung des Hauses konnte der Beklagten kein Recht zum Besitz entgegenhalten. Denn den - vom Berufungsgericht unterstellten - Mietvertrag über den Grundstücksteil hatten die Kläger gemäß §§ 564II, 565 I Nr. 3 BGB wirksam gekündigt, weil er als ein mangels Schriftform auf unbestimmte Zeit geschlossener Vertrag durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte. Für die Frage, ob auch ein Mietverhältnis über das Haus zustande gekommen war oder ob der Beklagten nicht zumindest eine entsprechende Anwendung der Kündigungsschutzvorschriften für sich in Anspruch nehmen konnte, kam es zum einen auf die Eigentumsverhältnisse an dem Holzhaus und zum anderen auf den Anwendungsbereich der Mieterschutzvorschriften an:
In Übereinstimmung mit der ständigen - in den Entscheidungsgründen des Urteils im einzelnen angeführten - höchstrichterlichen Rechtsprechung sieht der VIII. Zivilsenat des BGH in dem Holzhaus nur einen Scheinbestandteil des Grundstücks i. S. des § 95 11 BGB, weil eine - durch den Parteivortrag nicht widerlegte - Vermutung dafür spricht, dass ein Grundstücksmieter ein von ihm auf fremdem Grund und Boden errichtetes Bauwerk nur für die Dauer des Vertragsverhältnisses mit dem Grundstück verbindet. Daher war davon auszugehen, dass die Vorgänger der Kläger dem Beklagten nicht den Gebrauch des Hauses gewährt und den Grundstücksmietvertrag nicht auf das Haus erstreckt hatten, zumal der monatlich zu entrichtende Betrag sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht auf das Holzhaus, sondern allein auf die Nutzung des Grundstücksteils bezog.
Damit scheidet zugleich eine unmittelbare Anwendung der Vorschriften über die Wohnraummiete aus. Aber auch eine entsprechende Anwendung der §§ 564a, 564b BGB auf den Grundstücksmietvertrag oder auf ein auch nur tatsächliches Einverständnis der Voreigentümer mit der Errichtung des Hauses lehnt der VIII. Zivilsenat ab. Denn für den vom Gesetzgeber angeordneten Kündigungsschutz fehlt es hinsichtlich des Holzhauses an den Essentialia eines Wohnraummietverhältnisses, nämlich der Überlassung von Wohnraum einerseits und der Nutzung gegen Entgelt andererseits. Es ist zwar nicht zu verkennen, dass die Interessenlage des Eigentümers eines Hauses auf fremdem Grund und Boden mit derjenigen eines Mieters von Wohnraum vergleichbar sein kann. Denn wenn auch der Grundstücksmieter, dem das von ihm bewohnte Gebäude gehört, rechtlich nicht gehindert ist, das Bauwerk abzubrechen und anderswo neu zu errichten, können einer weiteren Nutzung zu Wohnzwecken doch Hindernisse tatsächlicher Art entgegenstehen, wenn etwa das Bauwerk - obwohl nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden - nicht ohne Zerstörung oder erhebliche Beschädigung von ihm wieder getrennt werden kann. Indessen steht die gesetzgeberische Entscheidung, den besonderen Kündigungsschutz nur für Mietverhältnisse über Wohnraum und nicht für die Grundstücksmiete zu gewähren, einer übereinstimmenden Bewertung beider Sachverhalte entgegen. Zur Frage des Eigentums an einem auf mehreren fremden Grundstücken errichteten Gebäude.