Wohnungs- und Teileigentumsanlage

Vergibt der Baubetreuer die Bauarbeiten zur Errichtung einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage - den von ihm mit den Erwerbern des Raumeigentums abgeschlossenen Betreuungsverträgen entsprechend - im Namen der von ihm betreuten Bauherren, so sind diese und nicht der Baubetreuer die Vertragspartner der Bauhandwerker auch dann, wenn es sich um ein umfangreiches Bauvorhaben (hier: ein sog. Stadtmitteprojekt) handelt (im Anschl. an BGHZ 67, 334 = NJW 1977, 294 = LM vorstehend Nr. 34).
Anmerkung: Das Urteil bringt die- wohl allgemein mit einer gewissen Spannung erwartete - Entscheidung darüber, ob, der vom BGH in BGHZ 67, 334 = LM vorstehend Nr. 34 bereits vorgezeichnete Weg der Rechtsprechung zur Frage, wer Vertragspartner der Bauhandwerker bei Bauherrenmodellen ist, weiterverfolgt wird und ob die vom BGH entwickelten Grundsätze auch für größere Bauvorhaben (sog. Stadtmitteprojekte) gelten. Die Oberlandesgerichte waren sich darüber nicht einig; so standen sich vor allem Düsseldorf und Celle gegenüber. Der BGH hat - wie wohl schwerlich anders zu erwarten war - seine Rechtsprechung bestätigt und fortgesetzt. Wie umfangreich ein Bauvorhaben ist, macht keinen Unterschied, wenn der Baubetreuer die Bauarbeiten im Namen der von ihm betreuten Bauherren abschließt, so wie es in den Baubetreuungsverträgen vorgesehen ist.
Im Streitfall war - wie in BGHZ 67, 334 = LM vorstehend Nr. 34 - der Wortlaut der mit den Bauhandwerkern abgeschlossenen Werkverträge eindeutig. Sie waren von der Bauherrengemeinschaft Stadtmitte-Projekt X vertreten durch den Baubetreuer geschlossen. Eine solche Kurzbezeichnung genügt (BGH, LM vorstehend Nr. 34 = NJW 1977, 294 m. w. Nachw.; vgl. auch BGH, NJW 1977, 1686 = LM § 253 ZPO Nr. 58). Die Quote, zu der der einzelne Bauherr den Werklohn anteilig schuldet (vgl. BGHZ 75, 26 = LM § 3 WohnungseigentumsG Nr. 4), braucht in dem Werkvertrag nicht unbedingt festgelegt zu werden.
Der übereinstimmende Wille der Vertragsschließenden, dass, entgegen dem eindeutigen Wortlaut, Auftraggeber allein der Baubetreuer sein solle, war ebenso wenig festzustellen, wie in dem vorausgegangenen Fall BGHZ 67, 334 = LM vorstehend Nr. 34 (ausführlicher abgedruckt in NJW 1977, 294). Eine Schiedsgerichtsvereinbarung, die darauf hätte hindeuten können, genügte als Nebenabrede dazu nicht. Auch aus dem Umfang des Bauvorhabens und der damit verbundenen großen Zahl der zu erwartenden Bauherren ließ sich ein übereinstimmender gegenteiliger Wille der Vertragspartner nicht herleiten. Der BGH hatte es auch früher schon mit umfangreicheren Bauherrengemeinschaften zu tun (vgl. BGH, NJW 1959, 2160 = LM § 3 WohnungseigentumsG Nr. 1; BGH, NJW 1979, 2101 = LM § 3 WohnungseigentumsG Nr. 4; BGH, BauR 1978, 317). Stadtmitteprojekte mögen, was den Umfang und die Art der jeweiligen Vorhaben angeht, den bisher geläufigen Rahmen überschreiten. Dem Wesen nach unterscheiden sie sich von schon bekannten gemischten Wohn- und Geschäftsanlagen aber nicht. Schwierigkeiten, die in diesen Fällen bei der Bemessung der anteiligen Haftung der einzelnen Bauherren auftreten könnten, hält der BGH nicht für unüberwindbar. Den Bauhandwerkern kann es bei derartigen Bauvorhaben auch keineswegs gleichgültig sein, wer ihre Vertragspartner sind. Es geht zum erheblichen Teil um kostspielige Objekte mit beachtlichem gewerblichen Nutzwert. Für sie kommen nur Erwerber mit entsprechender finanzieller Leistungsfähigkeit in Frage, etwa Immobilienfonds. Deren finanzielle Leistungsfähigkeit wird sogar in der Regel auf Dauer die des jeweiligen Baubetreuungsunternehmens übertreffen.
Im Übrigen müssen die Erwerber die Bauverträge in ihrem Namen abschließen lassen, um sich die mit dem gewählten Bauherrenmodell verbundenen steuerlichen Vorteile zu verschaffen. Solche steuerlichen Anreize spielen beim Erwerb von Objekten der in Frage stehenden Art eine erhebliche Rolle. Damit die erstrebten Steuervorteile erreicht werden, muss der Steuerpflichtige als Bauherr anerkannt werden. Er wird das nur, wenn er auf eigene Rechnung und Gefahr baut oder bauen läßt, was unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nach dem wirklichen Gehalt der von den Parteien getroffenen Vereinbarungen und deren tatsächlicher Durchführung zu entscheiden ist (§ 11 c III EStDV; vgl. auch BFHE 90, 534; 109, 257; 119, 336; 128, 544; erst neuerdings wieder BFH, Urteil vom 22. 4. 1980- VIII R 149/75 = BB 1980, 1137).
Bis auf seltene Ausnahmen ist es unumgänglich, dass die Verträge über die Bauausführung mit den einzelnen Unternehmern in offener Stellvertretung für die Bauinteressenten abgeschlossen werden (so schon der sog. Bauherrenerlass des Bundesfinanzministeriums vom 31. 8. 1972, BStB1 I 486 = Betr. 1972, 1749 und im Anschluss daran die Oberfinanzdirektionen, vgl. etwa die Rundverfügungen der OFD Hannover vom 12. 9. 1977 = Betr. 1977, 2204 und vom 2. 10. 1978 = Betr. 1978, 2047). Wenn daher die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum an dem Stadtmitteprojekt überhaupt die Aussicht haben wollten, steuerlich als Bauherren anerkannt zu werden, mussten sie die Verträge mit dem Bauhandwerker unmittelbar abschließen. Dabei war für die steuerliche Anerkennung erforderlich, dass die gewählte bürgerlich-rechtliche Gestaltung auch ernsthaft gewollt war (BGHZ 67, 334 [338] m. w. Nachw. = LM vorstehend Nr. 34). Deshalb musste der Baubetreuer auch nach außen hin unbeschränkt bevollmächtigt sein, die Bauleistungen im Namen der Bauherren zu vergeben. Dass mit der unmittelbaren Beauftragung der Bauhandwerker und der Zwischenschaltung des Baubetreuers für den .Bauherren Risiken verbunden sind, liegt auf der Hand (BGHZ 67, 337f. = LM vorstehend Nr. 34). Sie sind unvermeidbar, wenn die von den Beteiligten insgesamt erstrebten - auch steuerlichen - Ziele erreicht werden sollen.