Wohnungsbau-Förderungsbestimmungen

Der nach den Wohnungsbau-Förderungsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen (Nr. 19 WFB 1967) eingeschaltete wirtschaftliche und finanzielle Baubetreuer hat vor Anweisung einer Ratenzahlung zu prüfen, ob der Bautenstand erreicht ist, von dem vereinbarungsgemäß die Fälligkeit der Rate abhängt.
Zum Sachverhalt: Durch notariellen Kaufvertrag vom 11. 9. 1975 veräußerte die F-GmbH an die Kläger ein Grundstück mit einem noch zu errichtenden Einfamilienhaus zum Festpreis von 209809 DM. Der Kaufpreis war nach einer Anzahlung von 19339 DM in weiteren vier Baufortschrittsraten zu entrichten, und zwar je eine Rate nach Fertigstellung des Rohbaues (1), der Rohinstallation (2), der Schreiner- und Glasarbeiten (3), nach Besitzübergabe (4). Die Kläger nahmen zur Finanzierung Förderungsmittel der öffentlichen Hand in Anspruch. Sie traten deshalb mit der beklagten gemeinnützigen Wohnungsbau-GmbH in Verbindung und erteilten ihr am 29. 9. 1975 als wirtschaftlichem und finanziellem Betreuer Vertretungsvollmacht. Am 21. 4. 1976 schlossen die Parteien einen Betreuervertrag nach Muster 7 a der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1967 des Landes Nordrhein-Westfalen (WfB). Die Anzahlungen und die zwei folgenden Raten wurden von einem Bausonderkonto, über das die Parteien nur gemeinschaftlich verfügen konnten, an die P-GmbH überwiesen. Dieser Gesellschaft waren die Bauleistungen von dem Bauträger als Generalunternehmen übertragen worden. Die dritte vom Baufortschritt abhängige Rate wurde an die F-GmbH ausgezahlt, die das Geld an die P-GmbH weiterleitete. Die P-GmbH erbrachte in der Folgezeit jedoch keine Arbeiten mehr, da sie, ebenso wie die F-GmbH, in Vermögensverfall geriet. Die Kläger stellten das Bauvorhaben selbst fertig. Sie verlangen von der Beklagte Schadensersatz, weil diese der Auszahlung der ersten drei Baufortschrittsraten zugestimmt habe, obwohl die Raten in Anbetracht des Bautenstandes noch nicht fällig gewesen seien. Außerdem habe die Beklagte nicht auf die Entrichtung der Erschließungskosten durch die F-GmbH geachtet, die diese nach dem Kaufvertrag zu tragen habe.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat einen Teilbetrag zugesprochen und im übrigen die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die - zugelassene - Revision der Beklagte hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht erachtet die Berufung insgesamt für zulässig. Das läßt keinen Rechtsfehler erkennen.
II. 1. Das Oberlandesgericht wirft der Beklagte vor, vom Bausperrkonto Teilbeträge zugunsten der F-GmbH ausgezahlt zu haben, obwohl der für die Fälligkeit der Baufortschrittsraten vereinbarte Bautenstand nicht erreicht gewesen sei. Die darin liegende schuldhafte Pflichtverletzung habe bei den Kläger zu einem der Höhe nach aufzuklärenden Schaden geführt, für den die Beklagte einzustehen habe.
2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
a) Sie beruft sich vor allem darauf, dass die Beklagte nach dem Betreuer- Vertrag lediglich den aus der Durchführung des Bauvorhabens sich ergebenden Zahlungs- und Rechnungsverkehr zu erledigen habe (§ 2 Nr. 6 des Vertrages). Das begründe aber keine Pflicht zu eigener Prüfung, ob der jeweilige Bautenstand der Fälligkeitsvereinbarung entspreche.
b) Diese Erwägung läßt außer acht, dass der Betreuer gerade deshalb hinzugezogen wird, um dem unkundigen, die Lage oft nicht überblickenden Betreuten als Sachwalter zur Hand zu gehen. Demgemäß sehen die hier einschlägigen Wohnbau-Förderungsbestimmungen 1967 des Landes Nordrhein-Westfalen (WFB 1967 = NRWMinB1 1971, 368) die Einschaltung eines Betreuers vor, wenn die Behörde, welche die öffentlichen Mittel bewilligt, annehmen muss, dass der Bauherr oder Erwerber die zur einwandfreien Vorbereitung und ordnungsgemäßen Durchführung des Bauvorhabens erforderliche Eignung nicht besitzt (Nr. 19 III WFB 1967). Da die Beklagte aufgrund dieser Bestimmung mit der wirtschaftlichen und finanziellen Betreuung der Kläger betraut worden ist, hat sie für die bestimmungsgemäße Verwendung der für das Bauvorhaben gewährten Finanzierungsmittel einzustehen (Nr. 20 111 WFB 1967). Damit trifft sie auch die Pflicht, vor Zahlung einer jeden Rate sorgfältig zu prüfen, ob diese Rate fällig ist. Nur so können die mit den Wohnbau-Förderungsbestimmungen verfolgten Ziele erreicht werden. Würde man die Zahlungen des Betreuers lediglich von der Zustimmungserklärung des Betreuten abhängig machen, wäre die ordnungsgemäße Verwendung der Finanzierungsmittel erheblich gefährdet. Das folgt schon daraus, dass der Betreute oft nicht die erforderlichen technischen Kenntnisse hat, um beurteilen zu können, ob die einzelnen, dem Zahlungsplan entsprechenden Bauabschnitte wirklich abgeschlossen sind. Hinzu kommt, dass es ihm vielfach an der Gewandtheit fehlt, sich dem auf Auszahlung drängenden Unternehmer zu widersetzen, obwohl er weiß, dass die für die Fälligkeit der nächsten Rate erforderlichen Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind. So war es auch hier. Der kl. Ehemann hat nämlich den ihm vom Bauunternehmer ausgefüllt übergebenen Überweisungsträger für die zweite Baufortschrittsrate bereits bei Beginn der Putzarbeiten, also viel zu früh, unterschrieben und an die Beklagte weitergeleitet. Dem Betreuer ist die Überprüfung der Fälligkeit auch zuzumuten. Vielfach wird es genügen, eine entsprechende Erklärung des Architekten einzuholen, der nach Nr. 25 WFB 1967 grundsätzlich als technischer Betreuer mitzuwirken hat. Ist kein Architekt hinzugezogen worden oder ist er vom Bauunternehmer oder Bauträger so abhängig, dass eine objektive Beurteilung durch ihn in Frage gestellt ist, muss der wirtschaftliche Betreuer selbst die nötigen Feststellungen treffen. Andernfalls würde die behördlich verfügte Einschaltung des wirtschaftlichen Baubetreuers, welche unerfahrene Baubewerber vor Übervorteilung schützen soll, ihren Zweck verfehlen.