Wohnungseigentümer

Hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung an ein Vermietungsunternehmen zur Untervermietung zu Wohnzwecken vermietet, so kann ihm nach Kündigung des Hauptmietvertrages der aus § 556 III BGB auf Räumung der Eigentumswohnung in Anspruch genommene Untermieter den Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensetzen, soweit dem Untermieter gegenüber einer Kündigung des Untervermieters Schutzrechte aus den §§ 556a, 564b BGB zustehen würden, es sei denn, dass dem Untermieter bei Abschluss des Untermietvertrages bekannt war, dass sein Vermieter nicht Wohnungseigentümer ist.
Das gilt auch, wenn ein Ersteher des Wohnungseigentums den Vertrag mit der Vermietungsgesellschaft nach § 57a ZVG kündigt und dann gegen den Untermieter aus § 556 III BGB vorgeht.
Anmerkung: Die Kläger hat die von der Beklagten bewohnte Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Die Wohnung hatte der Voreigentümer an eine Vermietungsgesellschaft auf die Dauer von zehn Jahren vermietet und ihr das Recht eingeräumt, die Wohnung ohne seine Zustimmung unterzuvermieten. Im Mietvertrag mit der Beklagten trat die Mieterin als Vermieterin auf. Dass sie ihrerseits nur Mieterin der Wohnung war, ergab sich aus dem Vertrag nicht. Die Beklagte ging dementsprechend davon aus, dass die Vermietungsgesellschaft Eigentümerin der Wohnung und Hauptvermieterin sei. Nachdem die Kläger die Wohnung ersteigert hatte, kündigte sie den Mietvertrag der Mieterin gegenüber nach § 57a ZVG. Diese erkannte den Räumungsanspruch der Kläger an. Da die Beklagte der Aufforderung zur Räumung nicht nachkam, erhob die Kläger gegen sie Räumungsklage. Die Beklagte wendete ein, die Kläger könne nur unter den Voraussetzungen des § 564b BGB die Räumung verlangen, die nicht gegeben seien. Außerdem verlangte sie gemäß § 556a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht als Berufsgericht hat dem Oberlandesgericht die Fragen zur Entscheidung vorgelegt, ob bei einer Vertragskonstruktion, wie sie hier gegeben ist, die §§ 564b, 556a BGB entsprechend angewendet werden müssen, und ob eine entsprechende Anwendung dieser Bestimmungen auch gegenüber einer Kündigung aus § 57 a ZVG in Betracht kommt. Das Oberlandesgericht wollte wie folgt entscheiden:
Hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung an einen gewerblichen Anmieter zur Untervermietung zu Wohnzwecken vermietet und kündigt er später vorzeitig das zu dem gewerblichen Anmieter bestehende Rechtsverhältnis wirksam, so kann ihm ein nun aus § 556 III BGB auf Räumung der Eigentumswohnung in Anspruch genommener Untermieter den Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensetzen, soweit diesem Untermieter gegenüber seinem Untervermieter Schutz- rechte aus §§ 556a, 564b BGB zugestanden haben würden.
Das gilt auch, wenn ein Ersteher des Wohnungseigentums den Vertrag mit dem gewerblichen Anmieter nach § 57a ZVG kündigt und dann gegen den Untermieter aus § 556 III BGB vorgeht.
Das Oberlandesgericht sah sich an einer solchen Entscheidung durch die Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 24. 7. 1981 und des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 3. 8. 1973 gehindert und legte deshalb die Rechtsfragen dem BGH zur Entscheidung vor. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte die Rechtsmissbräuchlichkeit des Herausgabeverlangens des Vermieters, der seine Wohnung an ein Vermietungsunternehmen gegen Mietzinsgarantie vermietet hatte, nur für den Fall angenommen, dass der Vermieter wusste, sein Mieter werde den Vertrag mit dem Dritten nicht als Untermietverhältnis kennzeichnen, und dass er dies duldete. Das Oberlandesgericht Oldenburg hatte dem Mieter gegenüber dem Kündigungsrecht aus § 57a ZVG das Widerspruchsrecht nach § 556 a BGB versagt.
Der BGH hat die Vorlagevoraussetzungen bejaht. Obwohl das Mietverhältnis zwischen der Kläger und der Mieterin als gewerbliches anzusehen war und der Räumungsanspruch gegen die Beklagte gemäß § 556 III BGB gleichfalls dem zu gewerblichen Zwecken abgeschlossenen Mietvertrag entsprang, hat er die Auffassung vertreten, die hier zu entscheidenden Rechtsfragen gehörten zum Wohnraummietrecht. Sie hätten ihren Ursprung nämlich letztlich in dem Mietverhältnis zwischen der Mieterin und der Beklagte
Der BGH hat sich dem vorlegenden Oberlandesgericht angeschlossen.
Er hat den Vertrag zwischen der Mieterin und der Beklagte als Untermietvertrag eingeordnet und ausgeführt, zwar könne der Untermieter sich gegenüber einer Kündigung des Untermietvertrages auf die gesetzlichen Kündigungsschutzbedingungen berufen, hiervon werde aber der Räumungsanspruch des Hauptvermieters aus § 556 IIl BGB nicht berührt, dem gegenüber der Untermieter grundsätzlich keinen Kündigungsschutz genieße, weil er nicht in vertraglichen Beziehungen zu ihm stehe. Der BGH hat deshalb angenommen, dem Räumungsverlangen der Kläger könne allenfalls der Einwand des Verstoßes gegen Treu und Glauben entgegengesetzt werden. Er hat ausgeführt, nach der Rechtsprechung und dem Schrifttum sei das Räumungsverlangen des Hauptvermieters gegenüber dem Untermieter jedenfalls dann rechtsmissbräuchlich, wenn Hauptvermieter und Mieter in unredlicher Weise das Mietverhältnis einverständlich beendeten, um den Untermieter zum Auszug zu zwingen, oder wenn von vornherein Hauptmietvertrag und Untermietvertrag über eine Wohnung deshalb hintereinander geschaltet würden, um dem Untermieter den für Wohnraum geltenden Kündigungsschutz abzuschneiden. Ein solcher Sachverhalt lag aber nach dem Vorlagebeschluss des Oberlandesgerichts nicht vor. Ob und inwieweit Rechtsmissbräuchlichkeit auch dann anzunehmen ist, wenn Hauptvermieter und Mieter nicht in der dargelegten Weise zusammengewirkt haben, ist umstritten. Das RG hat dem Untermieter die Berufung auf Mieterschutzbestimmungen versagt.