Wohnungseigentum

Die Vorschrift wurde durch das BauGB neu eingeführt; eine vergleichbare Regelung gab es zuvor nicht. Der Gesetzgeber wollte den Fremdenverkehrsgemeinden mit der Möglichkeit, die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum von einer Genehmigung abhängig zu machen, ein Instrumentarium an die Hand geben, um die städtebaulich unerwünschte Umwandlung von Wohngebäuden und Beherbergungsbetrieben in Appartementhäuser und ähnliche Anlagen zu unterbinden. Derartige Anlagen bestehen in Fremdenverkehrsgemeinden erfahrungsgemäß zu einem erheblichen Teil aus Zweitwohnungen, die entweder gar nicht oder nur eingeschränkt vermietet werden, so dass die Appartements häufig den überwiegenden Teil des Jahres nicht bewohnt sind. Die dadurch entstehenden Rolladensiedlungen stören nicht nur das Landschaftsbild, sondern belasten die Gemeinde auch mit beträchtlichen Folgekosten, weil die öffentlichen Einrichtungen, insbesondere Straßen, Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr sowie Sport- und Freizeitanlagen an dem maximalen Bedarf in der Ferienzeit und während der Feiertage orientiert sein müssen, wenn beinahe alle Zweitwohnungen bewohnt sind. Das hat zwangsläufig zur Folge, dass diese Anlagen in der restlichen Zeit des Jahres, wenn die Zweitwohnungen überwiegend leer stehen, nicht ausgelastet sind, was sich negativ auf ihre Wirtschaftlichkeit auswirkt. Nach den Gesetzesmaterialien soll durch die Einführung eines Genehmigungsvorbehalts für die Begründung von Wohnungseigentum ferner gewährleistet werden, dass keine Hotels und sonstigen Beherbergungsbetriebe, die dem Fremdenverkehr zur Verfügung stehen, einer anderweitigen Nutzung zugeführt werden und damit die Möglichkeit der Unterbringung von Fremden eingeschränkt wird. Dies kann dazu führen, dass die Gemeinde ihren Charakter als Fremdenverkehrsort verliert. Ein gewisser Widerspruch zum Zweck der Vorschrift liegt freilich darin, dass in Absatz 2 auch Wochenend- und Ferienhausgebiete als dem Fremdenverkehr dienende Gebiete bezeichnet werden, obwohl derartige Vorhaben - insbesondere Wochenendhäuser - primär vom Eigentümer selbst genutzt werden und damit Zweitwohnungen darstellen. Bis zum Inkrafttreten des § 22 bestand lediglich die Möglichkeit, durch Ausweisung eines Sondergebiets nach §11 Abs. 2 BauNVO die Schaffung von Appartementhäusern zu verhindern. Die bereits On Regierungsentwurf zum BauGB enthaltene Regelung, die den Gemeinden ein wesentlich wirksameres Instrumentarium gegen eine unerwünschte Ausweitung von Zweitwohnungen eröffnet, ist allseits begrüßt worden.
Rechtsverordnung der Landesregierung. Absatz 1 sieht vor, dass die Landesregierung durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Gemeindeteile bezeichnet, die überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt werden. Diese Rechtsverordnung ist Voraussetzung dafür, dass die Gemeinden dann durch Bebauungsplan oder Satzung gemäß § 22 Abs. 2 die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum einer Genehmigungspflicht unterwerfen können. Der Bundesrat hatte vorgeschlagen, auf eine Rechtsverordnung der Landesregierung zu verzichten und generell Fremdenverkehrsgemeinden die Ermächtigung zum Erlass derartiger Satzungen zu erteilen. Die Bundesregierung hielt jedoch eine Rechtsverordnung der Landesregierung für erforderlich, weil der Grundstücksverkehr wissen müsse, in welchen Gemeinden eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum in Betracht komme. Der Ausschuss für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau ist dem mit der zusätzlichen Erwägung gefolgt, dass bei der Einführung von Genehmigungsvorbehalten auch übergeordnete, insbesondere landesplanerische Gesichtspunkte und Zielsetzungen berücksichtigt werden müssten. Die Rechtsverordnung der Landesregierung kann für die Gemeinde insgesamt oder für Teile der Gemeinde die Genehmigungspflicht bei der Begründung von Wohnungseigentum vorsehen. Die Vorschrift verlangt nicht, dass es sich um selbständige Teile einer Gemeinde handelt, also baulich von der übrigen Gemeinde abgetrennte Gebiete, auch wenn dies sicher der Regelfall sein wird. Aus Gründen der Rechtssicherheit muss aber die Abgrenzung des Teils der Gemeinde, der von der Rechtsverordnung erfasst wird, so klar umschrieben sein, dass kein Zweifel über den Geltungsbereich der Rechtsverordnung möglich ist. Dies kann auch durch die Bezeichnung einzelner Ortsteile, selbst wenn sie mit anderen Stadtteilen zusammenhängen, geschehen, sofern die Abgrenzung verbindlich festgelegt ist, etwa durch die Ortsverfassung oder die Wahlkreiseinteilung. Nach den Gesetzesmaterialien soll auch die Beschränkung auf eine Gemarkung zulässig sein, da die Gemarkungsbezeichnung im Grundbuch eingetragen ist. Da somit auch eine Beschränkung auf einzelne Ortsteile möglich ist, kann die gesamte Gemeinde nur in die Rechtsverordnung nach Abs. 1 aufgenommen werden, wenn alle Ortsteile durch den Fremdenverkehr geprägt werden. Die Gemeinde bzw. der Gemeindeteil muss überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sein. Das Tatbestandsmerkmal überwiegend ist nicht quantitativ in dem Sinne zu verstehen, dass die Mehrheit der Gebäude dem Fremdenverkehr dient. Maßgeblich ist vielmehr, dass der Fremdenverkehr das wesentliche Merkmal der Ortschaft ist. Nicht notwendig ist, dass die Gemeinde ausschließlich von dem Fremdenverkehr lebt. Von einer prägenden Wirkung des Fremdenverkehrs ist auch dann zu sprechen, wenn neben dem Fremdenverkehr auch noch andere Faktoren, etwa der Handel oder das Kleingewerbe ein bestimmendes Element für die Ortschaft darstellen; freilich muss ihre Bedeutung deutlich geringer sein. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich nach der Einschätzung der Landesregierung, der insoweit ein gesetzgeberischer Beurteilungsspielraum zusteht. Die Entscheidung der Landesregierung, eine Gemeinde in die Liste der von § 22 Abs. 1 erfassten Fremdenverkehrsgemeinden aufzunehmen, ist nur dann fehlerhaft und führt zur Nichtigkeit der diesbezüglichen Regelung der Rechtsverordnung, wenn sie sich als nicht mehr vertretbar erweist. Unter Fremdenverkehr ist gemäß dem Schutzzweck der Vorschrift die Beherbergung von ortsfremden Personen zu verstehen, die sich nur vorübergehend zum Zweck der Erholung in der Ortschaft aufhalten. Der Daueraufenthalt von Ortsfremden, etwa Personen im Ruhestand oder Inhaber von Zweitwohnungen, stellt demgegenüber keinen Fremdenverkehr dar. Das gleiche gilt für den sog. Kurzzeittourismus, d. h. ein lediglich auf wenige Stunden oder auch Tage beschränkter Aufenthalt zur Besichtigung von Sehenswürdigkeiten, Teilnahme an Veranstaltungen oder aus vergleichbaren Gründen. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 22 Abs. 1 muss die Prägung der Gemeinde bzw. des Gemeindeteils durch den Fremdenverkehr bereits bei Erlass der Rechtsverordnung gegeben sein; nur in diesem Fall sind die Gemeinden durch den Fremdenverkehr geprägt. Es ist daher problematisch, wenn in Absatz 2 Satz 2 von einer vorgesehenen Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr die Rede ist. Dieser scheinbare Widerspruch löst sich auf, wenn man die Möglichkeit einbezieht, dass der Fremdenverkehrscharakter einer bereits durch den Fremdenverkehr geprägten Gemeinde noch verstärkt werden soll; z. B. in Bezug auf einzelne Baugebiete oder auch Ortsteile.
Die von der Gemeinde zu erlassende Satzung soll der Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion dienen. Der Genehmigungspflicht unterliegt zunächst die Begründung von Wohnungseigentum. Unter Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentum an dem Grundstück, soweit dieses nicht im Sondereigentum anderer Personen steht, zu verstehen. Wohnungseigentum wird nach § 2 WEG durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet. Da somit auch die Teilung eine Form der Begründung von Wohnungseigentum darstellt, ist die besondere Erwähnung der Teilung als Alternative zur Begründung von Wohnungseigentum in §.22 Abs. 1 eigentlich überflüssig. Die vertragliche Begründung von Wohnungseigentum setzt voraus, dass Miteigentum nach Bruchteilen an dem Grundstück besteht oder zum Zweck der Schaffung von Wohnungseigentum begründet wird. Diese Form bietet sich an, wenn es darum geht, dass mehrere Personen gemeinsam ein Gebäude mit Eigentumswohnungen bauen wollen. Sofern dagegen zunächst der Bauherr selbst das Gebäude errichtet und später die einzelnen Eigentumswohnungen verkauft werden sollen, kann dies nur mit Hilfe einer Teilung durch den Eigentümer gemäß § 8 WEG verwirklicht werden. Die Teilung erfolgt durch Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Die Begründung von Wohnungseigentum ist nur für eine Wohnung möglich. Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen; dazu gehört stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Die Wohnung muss nach § 3 Abs. 2 WEG abgeschlossen sein, d. h. von anderen Wohnungen oder sonstigen Räumen abgetrennt sein und über einen separaten Eingang verfügen. Die Abgeschlossenheit muss gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG durch eine Bescheinigung der Baubehörde nachgewiesen werden. Bei der Erteilung dieser sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft die Baugenehmigungsbehörde nur, ob die Wohnung im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG abgeschlossen ist. Dagegen kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht versagt werden, weil die Nutzung der Wohnung aus baurechtlichen oder sonstigen Gründen unzulässig ist. § 22 Abs. 1 erwähnt auch die Teilung von Wohnungseigentum, weil durch die Aufteilung einer großen Wohnung ebenfalls Wohneinheiten geschaffen werden können, die als Zweitwohnung genutzt werden können.