Wohnungsfürsorge-Darlehensvertrag

1. Zur Wirksamkeit eines Wohnungsfürsorge-Darlehensvertrages und eines zur Sicherung eines solchen Darlehens gegebenen abstrakten Schuldversprechens.
2. Zur Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einem in notarieller Form mit Unterwerfungsklausel gegebenen abstrakten Schuldversprechen, das der Sicherung eines Wohnungsfürsorgedarlehens dient.
Zum Sachverhalt: Der Kläger wendet sich gegen die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einem notariellen Schuldversprechen von 1961. Auf Grund der Bestimmungen über die Wohnungsfürsorge des Bundes für seine Verwaltungsangehörigen aus Mitteln des Wohnungsfürsorgefonds gewährte die beklagte Bundesrepublik dem Kläger ein Darlehen zum Bau von 27 Einfamilien-Reihenhäusern als Wohnraum für Bundesbedienstete. Der Darlehensgewährung lagen der Darlehensvorbescheid von 1960 und der Darlehensvertrag von 1961 zugrunde Ebenfalls 1961 gab der Kläger ein notariell beurkundetes Schuldversprechen über die Darlehenssumme nebst 8 vom H. Zinsen ab und unterwarf sich wegen dieser Forderung nebst Zinsen und Nebenleistungen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Der Kläger legte die Schlussrechnung nicht innerhalb von 6 Monaten nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen vor. Er machte geltend, bis zur Klärung der Bewertung des Baugrundstücks sei ihm eine ordnungsgemäße Schlussrechnung nicht möglich. Die Beklagte lehnte die vom Kläger erstrebte höhere Bewertung des Baugrundstücks unter Hinweis auf den Darlehensvertrag ab und verlangte unter Kündigungsdrohung die Vorlage einer vollständigen Schlussrechnung mit Belegen bis zum 31. 3. 1966, was der Kläger verweigerte. Nach Ablauf dieser Frist kündigte die Beklagte das Darlehen mit Schreiben vom 4. 4. 1966 fristlos. In der Folge betrieb sie aus der notariellen Urkunde von 1961 gegen den Kläger die Zwangsvollstreckung wegen einer Zinsforderung aus dem Überzahlungsbetrag nach Unterschreitung der Baukosten, auf Grund einer Zinssatzerhöhung 1965 von 0,35 vom H. auf 1,2 vom H. und als Strafzinsen wegen nicht rechtzeitiger Vorlage der Schlussrechnung.
Der Kläger hält diese Forderungen der Beklagte insgesamt für unberechtigt. Er führt aus, der Darlehensvertrag sei sittenwidrig und nichtig, weil die ihm von der Beklagte gewährte Leistung und seine eigene Gegenleistung in auffälligem Missverhältnis zueinander ständen und das Vertragswerk seine wirtschaftliche und persönliche Freiheit in unzulässiger Weise einschränke. Mit der Klage hat er begehrt, die Zwangsvollstreckung wegen der vorgenannten Beträge für unzulässig zu erklären. Die Beklagte hat widerklagend die Feststellung erstrebt, dass der Darlehensvorbescheid, der Darlehensvertrag und die Erklärung des Klägers zu notariellem Protokoll von 1961 wirksam seien. Das Landgericht hat durch Teilurteil und Schlussurteil die Zwangsvollstreckung in Höhe eines reichlichen Drittels des Vollstreckungsbetrages für unzulässig erklärt und die Klage im übrigen abgewiesen. Auf die Widerklage hat es - unter Abweisung im übrigen - die Wirksamkeit des Darlehensvertrages und des Vorbescheides festgestellt. Gegen beide Urteile hat der Kläger Berufung eingelegt mit dem Ziel, die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung insgesamt und die Abweisung der Widerklage in vollem Umfang zu erreichen. Die Beklagte hat sich der Berufung angeschlossen und beantragt, die Klage in Höhe eines weiteren Betrages abzuweisen und auf die Widerklage auch die Wirksamkeit des notariellen Schuldversprechens festzustellen. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Klägers der Klage in vollem Umfang stattgegeben und auf die Anschlussberufung der Beklagte die Wirksamkeit des Schuldversprechens festgestellt. Gegen das Berufungsurteil richten sich die Revisionen beider Parteien. Die Revision des Klägers führt zur teilweisen Abweisung der Widerklage. (nachstehend A). Die Revision der Beklagte führt zur teilweisen Aufhebung und Zurückverweisung. (nachstehend B).
Aus den Gründen: A. I. Soweit die Beklagte die Feststellung der Wirksamkeit des Darlehensvorbescheides von 1960 begehrt, ist die Widerklage im ordentlichen Rechtsweg unzulässig.
1. Wie der Senat schon mehrfach ausgesprochen hat (vgl. zuletzt Senatsurt., NJW 1978, 45 m. w. Nachw.), wird die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus in zwei Stufen durchgeführt. Die öffentlichen Mittel werden durch einen als Verwaltungsakt zu qualifizierenden Bescheid bewilligt (erste Stufe). Dagegen gehört der in Vollzug des Bewilligungsbescheids abgeschlossene Darlehensvertrag dem bürgerlichen Recht an (zweite Stufe). Die Abgrenzung der Rechtswege für Streitigkeiten aus beiden Stufen richtet sich im Bereich des sozialen Wohnungsbaus nach § 102 des II. WoBauG i. d. F. vom 1.9. 1965 (BGBl I, 1618). Danach ist für Streitigkeiten aus der ersten (öffentlich- rechtlichen) Stufe der Verwaltungsrechtsweg, für Streitigkeiten aus der zweiten Stufe, insbesondere Ansprüche aus den auf Grund der Bewilligung öffentlicher Mittel geschlossenen Verträgen, der ordentliche Rechtsweg eröffnet.
2. Dieser Grundsatz gilt zwar für den vorliegenden Fall nicht unmittelbar, da es hier um die Wohnungsfürsorge des Bundes für seine Bediensteten geht. Die für diesen Zweck bereitgestellten Mittel sind keine öffentlichen Mittel i. S. des I. und II. WoBauG (vgl. § 6 II lit. c II. WoBauG; § 3 II lit. c I. WoBauG vom 24. 4. 1950 - BGBl I, 83). Indessen handelt es sich bei der Beschaffung von Wohnraum des Bundes für seine Verwaltungsangehörigen nicht um eine lediglich den Vermögensinteressen des Bundes dienende, fiskalische Tätigkeit, sondern um Maßnahmen dienstlicher Fürsorge, die - grundsätzlich - hoheitlicher Tätigkeit zuzurechnen sind. Das führt aber nicht dazu, die Rechtsbeziehungen, die durch die Förderungsmaßnahme begründet werden, insgesamt dem öffentlichen Recht zu unterstellen. Die öffentliche Hand kann ihre Aufgaben, auch auf dem Gebiet der Daseinsvorsorge, in den Rechtsformen des bürgerlichen Rechts erfüllen. Das kann zur Folge haben, dass sie in einer Angelegenheit teils hoheitlich handelt, teils den Beteiligten auf bürgerlich-rechtlicher Ebene als gleichgeordneter Vertragspartner gegenübertritt. So liegt es, wenn aus Gründen der Fürsorge die öffentliche Hand für ihre Bediensteten ein Darlehen bewilligt und auf Grund dieser Bewilligung einen Darlehensvertrag abschließt. Durch den Antrag auf Gewährung eines Darlehens wird ein Verwaltungsverfahren in Gang gesetzt, in dem der Antrag geprüft und durch Bewilligung oder Ablehnung beschieden wird; der Bescheid ist ein Verwaltungsakt, der das Verwaltungsverfahren abschließt. Die Bewilligung eröffnet den Weg zum zweiten Verfahrensabschnitt, in dem die angeordnete Hilfeleistung durchgeführt wird, und zwar durch den Abschluss des Darlehensvertrages und die Auszahlung des Darlehens; insoweit stehen sich die öffentliche Hand und der Darlehensnehmer auf bürgerlich-rechtlicher Ebene gegenüber (Senatsurt., LM § 13 GVG Nr. 123 = MDR 1972, 308 = WM 1972, 477 [für die landesrechtliche Wohnungsfürsorge]; s. auch Senatsurt., WM 1977, 373).
3. Auch hier hat die Beklagte ihre Rechtsbeziehungen zum Kläger zweistufig geordnet. Der Darlehensvorbescheid war eine Maßnahme im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Bewilligungsverfahrens der ersten Stufe, der das Bauvorhaben des Klägers für förderungswürdig erklärte und die Grundlagen für die Bewilligung des Darlehens und den Abschluss des Darlehensvertrages schuf. Aus der Rechtsnatur des Darlehensvorbescheides als Verwaltungsakt folgt, dass das Feststellungsbegehren der Beklagte im ordentlichen Rechtsweg nicht durchsetzbar ist. Es geht nicht um eine bloß inzidenter zu prüfende Vorfrage, sondern die Beklagte erstrebt eine - selbständige - rechtskraftfähige Feststellung. § 256 ZPO ermöglicht aber nur die Feststellung bürgerlich-rechtlicher oder sonst dem ordentlichen Rechtsweg zugewiesener Rechtsverhältnisse; hier handelt es sich dagegen um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit, für die gemäß § 40 VwG() und analog § 102 I II. WoBauG der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten offensteht (vgl. zu der gleichliegenden Problematik bei der Zwischenfeststellungsklage nach § 280 ZPO a. F. = dem heutigen § 256 II ZPO: Wieczorek, ZPO, 2. Aufl. 1976, § 280 Anm. B I d 2 m. w. Nachw.).
II. 1. Für das mit der Widerklage weiterhin geltend gemachte Feststellungsbegehren, betreffend die Wirksamkeit des Darlehensvertrages von 1961, ist dagegen der ordentliche Rechtsweg eröffnet, da dieser Vertrag - wie sich aus den vorstehenden Darlegungen ergibt - bürgerlich-rechtlicher Natur ist. Auch sonstige Bedenken gegen die Zulässigkeit der Feststellungsklage bestehen nicht. Insbesondere fehlt es nicht am rechtlichen Interesse für die begehrte Feststellung; denn der Kläger bestreitet die Wirksamkeit des Vertrages.
2. Die Feststellungsklage ist insoweit jedoch nur zum Teil begründet. In der Auslegung des Darlehensvertrages ist der Senat frei, weil es sich um typische Vertragsbedingungen handelt. Der Vertrag ist im Wesentlichen nach einem Vordruck abgeschlossen, den die Beklagte bei gleichartigen Geschäften in der gesamten Bundesrepublik verwandt hat.
a) Wie das Berufungsgericht mit Recht ausgeführt hat, bedurfte die im Vertrag festgelegte Verpflichtung des Klägers, die Einfamilien-Reihenhäuser auf Verlangen der Beklagte an von dieser benannte Erwerber zu veräußern, der notariellen Beurkundung gemäß § 313 BGB.
aa) Dem Formzwang unterliegen nicht nur Verträge, die unmittelbar auf die Übertragung oder den Erwerb eines Grundstücks gerichtet sind, sondern auch bedingte Verpflichtungen, Vorverträge oder An- kaufrechte (Ballhaus in RGRK, 12. Aufl., § 313 BGB Rdnr. 35, 39 m. w. Nachw., BGH, LM § 433 BGB Nr. 16). Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - ein Erwerbsrecht zugunsten eines Dritten begründet wird, dessen Bestimmung einem Vertragsteil überlassen ist (RGRK, § 313, Rdnr. 41). Für die Anwendung des § 313 BGB ist auch belanglos, ob die Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum eine Haupt- oder Nebenverpflichtung des Vertrages darstellt und ob sie als der Selbstzweck des Rechtsgeschäfts zu gelten hat oder ob sie nur mittelbar zur Verwirklichung eines anderen Zwecks dienen soll (RGRK, § 313 BGB, Rdnr. 22).
bb) Ist die Grundstücksübertragungsverpflichtung, wie hier, in ein umfassenderes Vertragswerk eingebettet, welches auch - hier sogar in erster Linie - solche Vereinbarungen enthält, die sich gedanklich ohne weiteres von der Veräußerungsverpflichtung trennen ließen und für sich allein einen selbständigen Vertrag darstellen können, so hängt die Frage, ob dieses Vertragswerk insgesamt dem Formzwang des § 313 BGB unterliegt, davon ab, ob zwischen den einzelnen Vereinbarungen nach dem Willen der Vertragsparteien ein rechtlicher Zusammenhang besteht (Senatsort., WM 1978, 846). Ein tatsächlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang reicht nicht aus (RGRK, § 313 BGB, Rdnr. 67, 68). Erforderlich ist grundsätzlich eine gegenseitige Abhängigkeit der Art, dass die Vereinbarungen nur zusammen gelten sollen (BGH, NJW 1961, 1764). Im vorliegenden Fall spricht zwar die Zusammenfassung der Bestimmungen des Darlehensvertrages und der Veräußerungsklausel in einer einheitlichen Vertragskunde für eine solche rechtliche Einheit. Dabei handelt es sich aber nur um einen widerlegbaren tatsächlichen Anhaltspunkt, dem für sich allein genommen kein entscheidendes, ausschlaggebendes Gewicht zukommt (BGH, BB 1974, 1272 = WM 1974, 720/721, RGRK, § 313 BGB, Rdnr. 68). Hier bildete die Veräußerungsklausel ein Nebengeschäft von untergeordneter Bedeutung, das nicht schon seinem eigenen Inhalt nach notwendig mit dem Darlehensvertrag verbunden war. Gegen eine rechtliche Abhängigkeit dergestalt, dass die Bestimmungen miteinander stehen und fallen sollten (Senatsort., WM 1978, 846; BGH, WM 1974, 720 = BB 1974, 1272), spricht auch, dass die durch die Veräußerungsklausel begünstigte Bundesrepublik nicht von dieser Bestimmung Gebrauch machen will. Die Formnichtigkeit der Veräußerungsklausel führt daher im vorliegenden Fall nicht auch zur Formnichtigkeit des gesamten Darlehensvertrages.
b) Dem Berufungsgericht ist weiter darin beizupflichten, dass der Darlehensvertrag nicht mangels Einigung über die Frage der Bewertung des Baugrund-Stücks unwirksam ist. Das Berufungsgericht hat dazu festgestellt, aus dem Verhalten des Klägers vor der Entgegennahme des Vorbescheids und der Unterzeichnung des Darlehensvertrages ergebe sich, dass er den Vertrag erst einmal unter den von der Beklagte gesetzten Bedingungen habe annehmen wollen, um danach eine Änderung dieser Bedingungen anzustreben. Diese Feststellungen, die von der Revision nicht beanstandet werden, schließen einen offenen oder verdeckten Einigungsmangel (§§ 154, 155 BGB) aus.
c) Die Vorinstanzen haben auch mit Recht angenommen, dass der Darlehensvertrag nicht gegen die guten Sitten verstößt (§ 138 BGB). Weder steht die Gegenleistung des Klägers in einem ihm ungünstigen auffälligen Missverhältnis zur Leistung (Darlehensgewährung) der Beklagte, noch führen die zugunsten der Beklagte vereinbarten Sicherungen für die Darlehensschuld und Sanktionen gegen Vertragsverletzungen zu einer Knebelung oder sonstigen unzulässigen Einschränkung der wirtschaftlichen oder persönlichen Entfaltung des Klägers
aa) Die inhaltliche Ausgestaltung des Darlehensvertrages wird entscheidend durch seine Zweckrichtung als Mittel der Wohnungsfürsoge des Bundes für seine Verwaltungsangehörigen geprägt. Unter diesem Blickwinkel sind diejenigen Regelungen nicht zu beanstanden, die der Verwirklichung dieses Zweckes dienen, insbesondere das dem Bund eingeräumte Wohnungsbesetzungsrecht, einschließlich dessen festgelegter dinglicher Sicherung durch beschränkte persönliche Dienstbarkeit, und die Anbindung der Mieten an Wirtschaftlichkeitsberechnungen.
bb) Das gleiche gilt von der vertragsmäßigen Verzinsung und Tilgung des Darlehens, zumal der Vertrag selbst die Möglichkeit vorsah, den Zinssatz außervertraglich zu senken, wenn die Erträgnisse des Grundstücks zur Deckung der vollen Verzinsung des Darlehens nicht ausreichten.
cc) Zu Unrecht macht der Kläger geltend, die im Darlehensvertrag zugunsten der Beklagte vorgesehenen Kündigungsgründe und Sanktionsleistungen verstießen gegen die guten Sitten. Es trifft zu, dass die vereinbarte Berechtigung der Beklagte, bei vertragswidrigem Verhalten des Bauherrn statt der Kündigung den Zinssatz für die Dauer dieses vertragswidrigen Verhaltens um 2 vom H. zu erhöhen, in der Sache die Festlegung einer Vertragsstrafe darstellt. Die Vereinbarung einer solchen Vertragsstrafe ist ein in der Rechtsordnung (§§ 339 ff. BGB) vorgesehenes, zulässiges Mittel, den Schuldner zur ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Verbindlichkeiten anzuhalten. In ähnlichem Sinne war in § 25I des früheren WoBindG 1965 (BGBl I, 945) i. d. F. des Ges. vom 1. 8. 1968 (BGBl I, 889) die Befugnis des Gläubigers festgelegt, vom Verfügungsberechtigten bei schuldhaften Verstößen gegen die Zweckbindung der Wohnungen für die Dauer des Verstoßes zusätzliche Strafleistungen in Höhe von jährlich bis zu 5% des ursprünglichen Darlehensbetrages zu verlangen (vgl. dazu das Senatsurt., BGHZ 61, 296 = NJW 1974, 145 = LM WoBindG 1965 Nr. 3 -=- MDR 1974, 213; sowie zur heutigen Rechtslage: § 25 WoBindG in der Neufassung vom 31. 1. 1974, BGBl I, 137). Deshalb kann diese Vereinbarung auch hier im Grundsatz nicht als sittenwidrig angesehen werden. Angesichts der erheblichen Mittel, die der Bund für das Bauvorhaben des Klägers bereitgestellt hat, hat er ein berechtigtes Interesse daran, den Verwendungszweck des Darlehens durch derartige (mögliche) Sanktionen sicherzustellen. Auch die Tatbestände der Strafverwirkung sind entgegen der Ansicht des Klägers hinreichend bestimmt. Das gilt auch für die schuldhafte Verletzung einer sonstigen Verpflichtung aus dem Vertrag. Wie im folgenden (B II) noch im Einzelnen dargelegt wird, reicht dafür nicht jede schuldhafte Vertragsverletzung aus, sondern nur eine solche von erheblichem Gewicht, die die Durchführung des Vertragswerks insgesamt gefährdet. Mit dieser Einschränkung ist andererseits den berechtigten Interessen des Klägers an einerhinreichenden Bestimmtheit des Verwirkungstatbestandes Genüge getan. Es kann danach keine Rede davon sein, dass der Kläger- ähnlich dem in RGZ 90, 181 entschiedenen Fall - dem ständigen Druck der Beklagte ausgesetzt ist und bei dem geringsten Ungehorsam den Ertrag seiner mehrjährigen Tätigkeit aufs Spiel setzt. Nichts anderes gilt von der für die Beklagte vorgesehenen Möglichkeit, das Darlehen fristlos zu kündigen und in diesem Fall Kündigungszinsen von 2 vom H. über dem jeweiligen Bundesbankdiskont, höchstens 8 vom H. zu erheben. Denn auch die Kündigung setzt eine schwerwiegende schuldhafte Vertragsverletzung des Klägers voraus. Liegt aber ein solcher Verstoß vor, kann die Beklagte wiederum ein berechtigtes Interesse daran haben, die eingesetzten Mittel vorzeitig zurückzufordern. Auch die Höhe der für diesen Fall zu entrichtenden Zinsen von höchstens 8 vom H. kann nicht als sittenwidrig angesehen werden. In der Rechtsprechung werden noch weit höhere Zinssätze als nicht gegen § 138 BGB verstoßend angesehen (vgl. die Nachweise bei Palandt-Heinrichs, BGB, 38. Aufl., § 138 Anm. 4a aa).
d) Der Kläger macht ferner geltend, der Vertrag habe mit Rücksicht auf das Wohnungsbesetzungsrecht des Bundes eine Gebrauchsüberlassung von Sachen zum Gegenstand. Aus diesem Grund sei § 9 des AGBG auf ihn anzuwenden (§ 2811 AGBG). Ob diese Auffassung des Klägers zutrifft, mag dahinstehen (anders Ulmer-Bratuiner-Hensen, AGBG, 3. Aufl. 1978, § 28 Rdnr. 6: Verträge über Gebrauchsüberlassung von Sachen in diesem Sinn seien nur Miet- und Pachtverträge). Denn auch unter Berücksichtigung der in § 9 AGBG festgelegten Grundsätze ergibt sich nicht, dass der Kläger durch die Bestimmungen des Vertragswerks unangemessen benachteiligt wird. Es kann insbesondere keine Rede davon sein, dass die Sanktionsleistungen von wesentlichen Grundgedanken gesetzlicher Regelungen abweichen oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
III. Auch soweit sich der Klägerdagegen wendet, dass das Berufungsurteil die Wirksamkeit der Erklärung von 1961 festgestellt hat, bleibt die Revision im wesentlichen erfolglos.
1. Die Widerklage ist insoweit nicht mangels eines Feststellungsinteresses unzulässig. Denn der Gläubiger hat ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung, dass die Vollstreckung aus einem Titel gegen seinen Schuldner, der das leugnet, zulässig ist (BGH, JZ 1966, 575).
2. Das abstrakte Schuldversprechen des Klägers in Höhe der Darlehenssumme und die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung wegen dieser Forderung sind nicht sittenwidrig. Insoweit kann auf die Ausführungen zum Darlehensvertrag verwiesen werden, die hier entsprechend gelten. Ein abstraktes Schuldversprechen mit Unterwerfungsklausel ist ein zulässiges, übliches Sicherungsmittel des Gläubigers. Soweit der Kläger geltend macht, es bestehe die Gefahr, dass die Beklagte den auf diese Weise erlangten Vollstreckungstitel missbräuchlich ausnutze, reicht diese Erwägung nicht aus, um eine Sittenwidrigkeit darzutun. Es braucht in diesem Zusammenhang nicht geklärt zu werden, ob tatsächlich ein solcher Missbrauch vorgelegen hat. Die Möglichkeit eines Missbrauchs lässt sich denkgeseztlich bei keinem abstrakten, vom Schuldgrund losgelösten Sicherungsmittel von vornherein ausschließen. Sie hat indes ihre Grundlage nicht in dem Schuldversprechen selbst, sondern in dessen durch den Vertrag nicht gedeckter Verwendung durch den Gläubiger. Ein solches vertragswidriges Verhalten des Gläubigers vermag deshalb - für sich allein genommen - nicht die Sittenwidrigkeit der eingegangenen Verpflichtung selbst zu begründen. Den schutzwürdigen Interessen des Schuldners ist hinreichend dadurch Genüge getan, dass er sich gegen die einzelne missbräuchliche Maßnahme mit den zulässigen Rechtsbehelfen zur Wehr setzen kann.
3. Es trifft auch nicht zu, dass dem Kläger durch die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung die Beweislast für Umstände auferlegt wird, die im Verwantwortungsbereich der Beklagte liegen. Dies gilt insbesondere für die unter den Parteien streitigen Fragen nach der Bewertung der Grundstücke und der Richtigkeit der Wirtschaftlichkeitsberechnung. In beiden Punkten handelt es sich nicht um Umstände, die einseitig in den Verantwortungsbereich der Beklagte fallen und bei denen der Beklagte deshalb in Beweisnot gebracht würde.
4. Dem Kläger ist jedoch darin beizupflichten, dass die Urkunde als Vollstreckungstitel insoweit unter mangelnder Bestimmtheit leidet, als sich der Kläger darin neben der Hauptforderung und der Zinsen auch wegen Nebenleistungen der Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Art und Umfang dieser Nebenleistungen bleiben unbestimmt; daher ist eine Zwangsvollstreckung aus der Urkunde insoweit nicht zulässig. Die von der Beklagte mit der Widerklage begehrte Feststellung, dass die Erklärungen des Klägers zu notariellem Protokoll wirksam seien, kann daher bezüglich dieser Nebenleistungen nicht getroffen werden. Dies betrifft jedoch nur solche Nebenleistungen, die nicht Zinsen sind. Die Vollstreckung wegen der Zinsen wird bis zur Höhe von 8 vom H. durch die notarielle Urkunde in vollem Umfang gedeckt, gleichgültig auf welchem Rechtsgrund diese Zinsen beruhen, also nicht nur für die vertragsmäßige Verzinsung des Darlehens, sondern auch hinsichtlich etwaiger Straf- oder Kündigungszinsen. Denn die Höhe des in der Urkunde genannten Zinssatzes von 8 vom H. gegenüber der vertragsmäßigen Verzinsung des Darlehens von 4 vom H. orientierte sich ersichtlich an dem im Darlehensvertrag festgelegten, nach dem Vertragswerk überhaupt in Frage kommenden Höchstsatz. Sie findet daher ihre Erklärung darin, dass sich der Kläger nach dem Sicherungszweck des abstrakten Schuldversprechens auch wegen eines möglichen Anspruchs auf Straf- oder Kündigungszinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen sollte und auch wollte.
IV. Nach alledem kann das angefochtene Urteil insoweit keinen Bestand haben, als die Wirksamkeit des Darlehensvorbescheids festgestellt worden ist. Die Feststellung der Wirksamkeit des Darlehensvertrages war dagegen zu bestätigen, allerdings mit Ausnahme der Veräußerungsklausel. Die Feststellung der Wirksamkeit der Erklärung des Klägers von 1961 konnte nur mit der Maßgabe gebilligt werden, dass die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung unwirksam ist, soweit sie die Nebenleistungen betrifft, die nicht Zinsen sind.
I. Die Revision der Beklagte richtet sich dagegen, dass der Vollstreckungsabwehrklage des Klägers in Höhe von 29524,14 DM stattgegeben worden ist. In Höhe von 6404,65 DM war das Berufungsurteil aufzuheben und zurückzuverweisen. Im einzelnen gilt dazu folgendes:
II. Die geltend gemachte Forderung von 2 vom H. Strafzinsen steht der Beklagte nicht zu.
1. Der Senat tritt dem Berufungsgericht darin bei, dass die Geltendmachung dieser Zinsen an dieselben - engen - Voraussetzungen geknüpft ist wie die Kündigung des Darlehens. Das ergibt sich aus dem Wortlaut des Darlehensvertrages. Dieser macht die Berechtigung zur Erhebung dieser Zinsen von einem vertragswidrigen Verhalten des Bauherrn abhängig und verweist insoweit ausdrücklich auf die Kündigungsgründe. Der Zinsanspruch besteht nur statt der Kündigung, stellt also eine alternative Sanktion eines zur Kündigung berechtigenden Verhaltens des Bauherrn dar. Die Ansicht der Beklagte, diese Bestimmung greife schon bei Vertragsverstößen nur untergeordneter Bedeutung ein, findet in dem im Vertragstext niedergelegten erklärten Willen der Parteien keinen Anhalt. Es trifft auch nicht zu, dass die Beklagte auf diese Weise der Willkür des Klägers ausgesetzt würde. Der Beklagte verbleibt nämlich auf Grund des ausdrücklichen vertraglichen Vorbehaltes die Möglichkeit, Schadensersatz zu verlangen. Nur die Vertragsstrafe ist von den engen Voraussetzungen abhängig.
2. Dem Berufungsgericht ist weiter darin beizupflichten, dass ein Kündigungsgrund nicht vorgelegen hat. In Betracht kommt hier nur die schuldhafte Verletzung einer sonstigen Vertragspflicht. Hierfür genügt nicht jede Vertragsverletzung; erforderlich ist vielmehr ein so schwerwiegender Verstoß, dass der Darlehensgeberin nicht zugemutet werden kann, die Darlehensvaluta weiterhin dem Darlehensnehmer zu belassen. Ein Hinweis in diese Richtung ergibt sich auch aus der bereits genannten Vorschrift des § 25 WoBindG (i. d. F. vom 31. 1. 1974). Danach sollen die Befugnisse nach I und II (Erhebung zusätzlicher Geldleistungen oder fristlose Kündigung) nicht geltend gemacht werden, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig sein würde. Diese Bestimmung ist hier zwar nicht unmittelbar anwendbar; sie regelt jedoch eine ähnliche Interessenlage und kann daher als Auslegungshilfe für den vorliegenden Fall herangezogen werden.
3. Die etwaigen Vertragsverletzungen des Klägers, insbesondere die verzögerte Vorlage der Schlussrechnung, wogen nicht so schwer, als dass sie eine Kündigung hätten rechtfertigen können. Insoweit hat das Berufungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass die Beklagte trotz ihrer dauernden Forderung nach Rechnungslegung dem Kläger ihr Verständnis dafür bekundet hat, wenn er die Frage der Bewertung der Grundstücke, den Hauptstreitpunkt, gerichtlich klären lassen wollte. An diesem Verhalten muss sich die Beklagte bei der Bewertung etwaiger Vertragsverletzungen des IC1. festhalten lassen. Die Beklagte selbst besteht jetzt nicht mehr auf einer Auflösung des Vertragswerks.
III. 1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte stehe - zumindest zur Zeit - ein Anspruch auf Überzahlungszinsen nicht zu. Denn die Frage, ob eine Überzahlung vorgelegen habe, lasse sich erst anhand der inzwischen eingereichten Schlussabrechnung endgültig beantworten. Da die Beklagte vortrage, dass sie diese Rechnung erst überprüfen müsse, stelle sie selbst die Berechtigung ihres Anspruchs in Frage. Denn wenn zunächst eine solche Rechnungsprüfung stattfinden müsse, könnten die Voraussetzungen für eine Überzahlung des Darlehens jedenfalls zur Zeit nicht als gegeben angesehen werden.
2. Hiergegen wendet sich die Revision der Beklagte mit Recht.
a) Das notarielle Schuldversprechen des Klägers begründet die selbständige Verpflichtung zur Zahlung. Im Innenverhältnis der Parteien diente diese abstrakte Verpflichtung zur Sicherung der Forderung der Beklagte aus dem Darlehensvertrag. Die Beklagte war daher nur insoweit berechtigt, von diesem Sicherungsmittel Gebrauch zu machen, als es der Sicherungszweck erforderte. Grundsätzlich war demnach auch die Rückforderung eines etwa überzahlten Betrages von dem Schuldversprechen gedeckt; denn auch insoweit handelte es sich um eine vertragsmäßige Verpflichtung aus dem Darlehensverhältnis.
b) Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass sich die Frage, ob und in welcher Höhe das Darlehen überzahlt war, mit letzter Sicherheit nur aus der Schlussabrechnung klären lässt. Dass eine auch von der Beklagte anerkannte Schlussrechnung noch nicht vorliegt, reicht indes nicht aus, der Beklagte die Überzahlungsforderung abzuerkennen, wenn die Verzögerung bei dieser Abrechnung in den Verantwortungsbereich des Klägers fällt. Der Kläger war grundsätzlich nicht berechtigt, diese Abrechnung unter Hinweis auf die Meinungsverschiedenheiten bei der Grundstücksbewertung zu verweigern. Denn die Parteien hatten im Darlehensvertrag für den Wert des unerschlossenen Baugrundstücks und die entstehenden Kosten der Erschließung einvernehmlich einen Gesamtbetrag eingesetzt. Der Beklagte hatte sich dort weiter damit einverstanden erklärt, dass bei der Abrechnung des Bauvorhabens als Wert des Baugrundstücks der Verkehrswert des unbebauten und unerschlossenen Grundstücks nach den Verhältnissen bei Bezugsfertigkeit unter Beachtung des § 6 der II. BVO eingesetzt werde. Diese Berechnungsgrundlage hätte es dem Kläger ermöglicht, schon frühzeitig die Schlussabrechnung vorzulegen. Bei etwaigen Meinungsverschiedenheiten hätte er die Abrechnung einseitig, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen, erstellen müssen; hingegen war es nicht zulässig, das Einverständnis der Beklagte mit der erstrebten höheren Grundstücksbewertung zur Voraussetzung für die Abrechnung zu machen. Ob und gegebenenfalls für welchen Zeitraum hier dem Kläger aus besonderen Gründen (Furcht vor Einleitung eines unberechtigten Strafverfahrens) die Aufstellung einer solchen Schlussabrechnung nicht zuzumuten war, ist bislang nicht geklärt worden. Ein möglicherweise in der Verzögerung der Schlussabrechnung liegendes vertragswidriges Verhalten des Klägers müsste bei der hier zu entscheidenden Frage, ob die von der Beklagte aus der notariellen Urkunde betriebene Zwangsvollstreckung wegen Überzahlungszinsen noch im Rahmen der vertragsmäßigen Verwendung dieses Sicherungsmittels gelegen hat, berücksichtigt werden. Zwar können grundsätzlich Bedenken dagegen bestehen, dass ein Gläubiger ein tituliertes abstraktes Schuldversprechen dazu benutzt, Forderungen durchzusetzen, die in ihrer sachlichen Berechtigung zweifelhaft sind. Das gilt indes nicht, wenn diese Zweifel allein aus dem Verantwortungsbereich des Schuldners herrühren und es diesem nicht nur möglich und zumutbar war, sie alsbald zu beheben, sondern er auch vertraglich dazu verpflichtet war. Unter solchen Umständen könnte es nicht als missbräuchliche, vertragswidrige Verwendung des Titels angesehen werden, wenn die Beklagte die Zwangsvollstreckung wegen einer Forderung betreibt, die sich an objektiven Anhaltspunkten aus der vom Kläger selbst vorgelegten Teilabrechnung orientiert, und die sich auf einen Vergleich zwischen den dort ausgewiesenen Einzelpositionen und dem Kostenvoranschlag (vorläufig) gründete. Im übrigen sah ein Begleitschreiben der Beklagte, das der Kläger widerspruchslos entgegengenommen hat, bereits die Möglichkeit vor, eine Überzahlung schon während der Baudurchführung, d. h. schon vor Vorlage der Schlussrechnung, festzustellen.
c) Hinzu kommt dass die Schlussrechnung inzwischen eingereicht ist. Sie hätte also im Rahmen dieses Rechtsstreits als Berechnungsgrundlage zur Verfügung gestanden. Da der sachliche Streit der Parteien insoweit um die Richtigkeit der Schlussabrechnung geht, in erster Linie um die Bewertung des Baugrundstücks durfte das Berufungsgericht den für Förderung der Sachentscheidung dienlichen Antrag der Beklagte, ihr Zeit für die Prüfung des Rechenwerks zu gewähren, nicht übergehen. Das Berufungsurteil kann daher, soweit es die Überzahlungszinsen betrifft, keinen Bestand haben.
IV. Dem Berufungsgericht kann auch insoweit nicht gefolgt werden, als es die Zinserhöhung von 0,35 vom H. auf 1,2 vom H. mangels einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien für unwirksam gehalten hat. Zwar macht der Darlehensvertrag die außervertragliche Senkung des Zinsfußes von einer solchen schriftlichen Vereinbarung abhängig. Diese Bestimmung muss indes im Zusammenhang des Vertrages gesehen werden. Darin hatte sich die Beklagte bereit erklärt, den Zinssatz bei Vorliegen der dort im einzelnen genannten Voraussetzungen außervertraglich und widerruflich zu senken; die Senkung stand also unter dem ausdrücklichen Vorbehalt des Widerrufs. Diese Regelung war nur dann sinnvoll, wenn das Widerrufsrecht durch einseitige Erklärung der Beklagte ausgeübt werden konnte; würde man nämlich auch für den Widerruf eine vertragliche Zustimmung des Klägers fordern, so wäre der Vorbehalt überflüssig. Mit dieser Bestimmung wurde erkennbar die Befugnis der Beklagte festgelegt, einer Verbesserung der Erträgnisse des Grundstücks durch einseitige Erhöhung des gesenkten Zinssatzes Rechnung zu tragen. In diesem Sinne stellte sich also die Forderung der erhöhten Zinses von 1,2 vom H. nicht als neue Zinssenkung, bezogen auf den vertragsmäßigen Satz von 4 vom H., sondern als teilweiser Widerruf des niedrigeren Satzes von 0,35 vom H. dar. Dieser teilweise Widerruf bedurfte daher nicht der Form des Darlehensvertrages. Da das Berufungsgericht keine Feststellungen über die vom Kläger bestrittene sachliche Berechtigung der Zinsanhebung getroffen hat, musste das Berufungsurteil auch insoweit aufgehoben werden. Das Berufungsgericht wird insbesondere zu klären haben, in welchem Umfang die Mieterhöhungen tatsächlich zu einer Verbesserung der Erträgnisse des Grundstücks geführt haben. Dem Kläger ist nämlich darin beizupflichten, dass die Miterhöhungen eine solche Verbesserung nicht automatisch zu bewirken brauchen; vielmehr sind insoweit sämtlich die Bauvorhaben betreffenden Kostenfaktoren zu berücksichtigen.