Wohnungsfürsorge

Wenn das im Rahmen der Wohnungsfürsorge für Landesbedienstete gewährte Darlehen im Falle des Ausscheidens des Schuldners aus dem Landesdienst fristlos gekündigt werden kann, ist vor der Ausübung des Kündigungsrechts dem Schuldner Gelegenheit zu einer freiwilligen vorzeitigen (und deshalb begünstigten) Ablösung des Darlehens zu geben (entschieden für Nordrhein-Westfalen).
Zum Sachverhalt: Der Kläger war von 1959 bis 1965 als ordentlicher Professor an der Universität Beamter des Landes. Auf Grund des Bewilligungsbescheides vom September 1959 und des Darlehensvertrages vom Oktober/November 1959 gewährte die beklagte Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes aus Mitteln der Wohnungsfürsorge dem Kläger und seiner Ehefrau ein hypothekarisch gesichertes Darlehen zur Errichtung eines Familienheims. In dem Darlehensvertrag erklärten der IG. und seine Ehefrau u. a., es sei ihnen bekannt, dass das Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln gewährt werde, und dass für die Errichtung, Verwaltung und Nutzung der geförderten Wohnung die Vorschriften des 2. WohnungsbauG und seiner DVO sowie die Bestimmungen über die Wohnungsfürsorge für Bedienstete des Landes Nordrhein-Westfalen (LBWB) anzuwenden seien. Der Kläger und seine Ehefrau verpflichteten sich, für die Dauer von zwanzig Jahren, den geförderten Wohnraum nur entsprechend den Auflagen des Bewilligungsbescheides zu nutzen, insbesondere ihn nur solchen Personen zu überlassen, die zu den förderungswürdigen Personen gehörten. Zur Sicherung dieses vom Regierungspräsidenten auszuübenden Besetzungsrechts ließen sie auf dem Grundstück eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eintragen. Das Darlehen konnte jederzeit zurückgezahlt werden. Der Schuldner war berechtigt, bei dem Gläubiger die Aufhebung der Zweckbindung und den Verzicht auf die Ausübung des Besetzungsrechts zu beantragen, wenn das gewährte Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung zurückgezahlt war. Für den Gläubiger war das Darlehen grundsätzlich unkündbar. Er konnte jedoch in besonders bestimmten Fällen die sofortige Rückzahlung des Darlehens verlangen. Hierzu gehörte das Ausscheiden des Schuldners aus dem Landesdienst. Mit Wirkung vom September 1965 wurde der Kläger zum ordentlichen Professor an der Universität eines anderen Landes ernannt. Dies teilte der Kläger der Beklagte mit. Daraufhin kündigte die Beklagte im Mai 1966 das Darlehen zur sofortigen Rückzahlung. Der Kläger überwies den Darlehensrestbetrag und verlangte von der Beklagte den Verzicht auf die Ausübung des Besetzungsrechts und die Bewilligung der Löschung dieses Rechts im Grundbuch mit der Begründung, die Kündigung sei unwirksam gewesen und deshalb das Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung zurückgezahlt worden. Das lehnte die Beklagte ab. Seinem Feststellungsantrag, dass er ohne rechtliche Verpflichtung zurückgezahlt habe, gab das Landgericht statt. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger beantragt, festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet gewesen sei, nach Rückzahlung des Darlehens auf das vereinbarte Besetzungsrecht zu verzichten; weiter hat er im Wege der Zwischenfeststellungsklage die Feststellung begehrt, dass er den Darlehensrestbetrag ohne rechtliche Verpflichtung zurückgezahlt habe. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf seine Revision, wurde nach seinen Anträgen erkannt.
Aus den Gründen: ... II. Das Berufungsgericht hat den Kläger nicht für berechtigt gehalten, von der Beklagte den Verzicht auf das Besetzungsrecht zu verlangen. Dazu hat es im Wesentlichen ausgeführt: Nach dem Darlehensvertrag könne der Klägerdie Aufhebung der Zweckbindung und den Verzicht auf die Ausübung des Besetzungsrechts für die geförderte Wohnung nur beantragen, wenn das gewährte Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt worden sei. An dieser Voraussetzung fehle es, weil der Kläger das Restdarlehen auf Grund der Kündigung der Beklagte zurückgezahlt habe. Die Beklagte sei nach dem Vertrag berechtigt gewesen, den Darlehensrestbetrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zurückzufordern, weil der Kläger aus dem Landesdienst ausgeschieden sei. Diese Vertragsbestimmung verstoße nicht gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) und die Grundrechte der Berufsfreiheit (Art. 12 I GG) oder der Freiheit von Wissenschaft, Forschung und Lehre (Art. 5111 GG). Die Beklagte habe bei ihrer Anwendung auch nicht den Gleichheitssatz des Art. 3 GG verletzt. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision müssen im Ergebnis Erfolg haben.
III. 1. In der Auslegung des Darlehensvertrages ist der Senat frei; denn der Vertrag ist nach einem Vordrück abgeschlossen worden, den die Beklagte bei gleichartigen Geschäften nicht nur im Bezirk des Berufungsgerichts verwendet.
2. Nach dem Vertrag ist der Darlehensnehmer berechtigt, bei dem Gläubiger über die Wohnungsfürsorgebehörde die Aufhebung der Zweckbindung und den Verzicht auf die Ausübung des Besetzungsrechts für die geförderte Wohnung zu beantragen, wenn das gewährte Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt ist. Aus der Wendung ... ist berechtigt, ... zu beantragen. .. kann nicht gefolgert werden, dass der Beklagte bei der Entscheidung über den Antrag ein Ermessensspielraum hat eingeräumt werden sollen. Vielmehr muss die Beklagte die Zweckbindung für die geförderte Wohnung aufheben, auf das Besetzungsrecht verzichten und die Löschungsbewilligung für die zur Sicherung des Besetzungsrechts bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeit erteilen, wenn der Kläger dies beantragt und er das Restdarlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt hat (so auch Ziff. 12 LBWB). Das Antragserfordernis ist ersichtlich nur aufgestellt worden, um Schwierigkeiten zu vermeiden, die dann zu erwarten waren, wenn die Zweckbindung und das Besetzungsrecht bereits mit der außerordentlichen Rückzahlung des Darlehens erlöschen würden.
3. Der Kläger hat bei der Beklagte einen solchen Antrag gestellt. Anlass für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehensbetrages war für ihn jedoch die auf sein Ausscheiden aus dem Landesdienst gestützte fristlose Kündigung der Beklagte Deshalb kann nur dann angenommen werden, der Kläger habe den Darlehensrestbetrag ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt, wenn die Beklagte zur Kündigung nicht berechtigt war oder mit der Kündigung gegen eine vertragliche Schutzpflicht zugunsten des Klägers verstieß.
4. Gegen die Gültigkeit der Vertragsbestimmung, nach der die Beklagte die sofortige Rückzahlung des Darlehens ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist verlangen kann, wenn der Kläger aus dem Landesdienst ausscheidet, sind rechtliche Bedenken grundsätzlich nicht zu erheben.
a) Durch die Förderung der Schaffung von Wohnraum soll Bediensteten, deren Beschäftigung im Landesdienst auf die Dauer erwartet werden kann, die Beschaffung familiengerechten Wohnraums am Beschäftigungsort oder in zumutbarer Entfernung von diesem erleichtert werden (§ 1 LBWB). Die Wohnungsbauförderung für Landesbedienstete aus Haushaltsmitteln geschieht aus dienstlichen und fürsorgerischen Gründen (MB1. NW 1957, 1782). Die Wohnungsbauförderungsmittel können also nur einem Landesbediensteten gewährt werden. Dieser Zweckbindung der Mittel entspricht es, dass sie demjenigen, der aus dem Landesdienst ausscheidet, grundsätzlich nicht weiter belassen werden sollen. Mit dem Ausscheiden aus dem Landesdienst entfällt die Grundlage für die Gewährung des Darlehens aus Wohnungsbaufürsorgemitteln, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat.
b) Gegen diese Bestimmung des Vertrages können auch nicht daraus Bedenken hergeleitet werden, dass der Darlehensnehmer im Falle der fristlosen Kündigung wegen Ausscheidens aus dem Landesdienst an die übrigen Bestimmungen des Vertrages bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Darlehens gebunden bleibt. Diese Regelung entbehrt nicht der inneren Rechtfertigung. Denn dem Landesbediensteten ist das Darlehen nicht nur zinslos (Ziff. 11 lit. b und c LBWB) und gegen nachstellige Sicherheit gewährt worden, sondern es wurde ihm auch die Möglichkeit eröffnet, zu besonders günstigen Bedingungen ein Wohnhaus zu errichten. Diese ihm verbleibenden Vorteile lassen es nicht unbillig erscheinen, wenn er im Falle der fristlosen Kündigung des Darlehens wegen Ausscheidens aus dem Landesdienst bis zum Ablauf der vereinbarten zwanzig Jahre das Besetzungsrecht noch dulden muss und er den geförderten Wohnraum nur an einen zum berechtigten Personenkreis gehörenden Landesbediensteten vermieten oder verkaufen darf. Ähnliche Erwägungen haben auch den VIII. Zivilsenat des BGH veranlasst, in seinem Urteil vom 8. 1. 1975 (VIII ZR 184/73 = NJW 1975, 381 = LM vorstehend Nr. 17) auszusprechen, dass das in einem sog. Werkförderungsvertrag auf zwanzig Jahre vereinbarte Wohnungsbesetzungsrecht des Darlehensgebers grundsätzlich nicht schon deshalb vorzeitig erlischt, weil der Darlehensnehmer vor Ablauf des Besetzungsrechts das Darlehen zurückzahlt.
c) Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf hingewiesen, dass der Landesbedienstete die Folgen des Vertrages dann vermeiden kann, wenn er das Darlehen freiwillig vorzeitig zurückzahlt. Denn nach dem Vertrag kann der Schuldner das Darlehen jederzeit zurückzahlen. Zahlt er es ohne rechtliche Verpflichtung (also freiwillig) vorzeitig zurück, so muss auf seinen Antrag die Beklagte die Zweckbindung für die geförderte Wohnung aufheben und auf das Besetzungsrecht verzichten. Für diese Regelung ist es ohne Bedeutung, ob der Schuldner nach der Rückzahlung des Darlehens im Landesdienst verbleibt oder ob er aus ihm ausscheidet. Ebenso ist es ohne Bedeutung, ob der Schuldner nach der Tilgung des Darlehens das Haus an eine nicht zum Förderkreis gehörende Person verkauft oder vermietet. Nach der ohne rechtliche Verpflichtung vom Schuldner vorgenommenen Darlehenstilgung ist die geförderte Wohnung von allen Bindungen freizustellen. Diese Möglichkeit ist ersichtlich geschaffen worden, um dem Schuldner einen Anreiz zu bieten, das zinslose und lediglich mit 1% jährlich zu tilgende Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Die vorzeitige Rückzahlung liegt im Interesse des Landes, weil die zurückgeflossenen Mittel erneut zur Wohnungsbauförderung für Landesbedienstete ausgegeben werden können.
d) Die Befugnis, nach freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens den Verzicht auf das Besetzungsrecht beantragen zu können, ist in dem Vertrag nicht von der Zugehörigkeit des Darlehensnehmers zum Landesdienst abhängig gemacht. Vielmehr kann der Darlehensnehmer auch noch nach seinem Ausscheiden aus dem Landesdienst das Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückzahlen. Die Möglichkeit, die Antragsvoraussetzungen des Vertrages zu erfüllen, entfällt für ihn erst mit der vertragsgemäßen Kündigung des Darlehens durch die Beklagte Denn nach vertragsgemäßer Kündigung geleistete Rückzahlungen können nicht mehr als vom Darlehensnehmer ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig erbracht angesehen werden.
e) Nach alledem lässt sich nicht sagen, dass die Bestimmung des Vertrages, nach der die Beklagte berechtigt ist, wegen des Ausscheidens des Klägers aus dem Landesdienst den Darlehensrestbetrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zurückzufordern, gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt.
5. Der von der Beklagte mit dem Kläger abgeschlossene Darlehensvertrag ist zwar privatrechtlicher Natur. Gleichwohl ist die Beklagte als Anstalt des öffentlichen Rechts an die Grundrechte, insbesondere an die Freiheitsrechte und den Gleichheitssatz gebunden gewesen. Denn die Grundrechte binden die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich zur Erfüllung ihrer öffentlichen Verwaltungsaufgaben (hier der Wohnungsfürsorge) privatrechtlicher Formen bedient (vgl. BGHZ 29, 76 [80] = NJW 1959, 431 = LM Art. 3 GrundG Nr. 63 [Ls.] = MDR 1959; 200 = JZ 1959, 405 = BB 1959, 135; BGHZ 36, 91 [96] = NJW 1962, 196 = LM § 98 GWB Nr. 1 = MDR 1962, 195 = JZ 1962, 176 = BB 1961, 1339; BGH, LM Art. 3 GrundG Nr. 84; Urteil des VI. Zivilsenats vom 20. 5. 1969 - VI ZR 285/67 und vom 23. 9. 1969 - VI ZR 19/ 68 = BGHZ 52, 325 = NJW 1960, 2195 = LM Allg. VerwR. Nr. 11; Wolff-Bachof, VerwR I, 9. Aufl., § 23 II b 1 und Bd. III, 8. Aufl., § 154 VI d).
Da der Inhalt des Darlehensvertrages im wesentlichen den vom Minister für Wiederaufbau des Landes erlassenen Landesbedienstetenwohnungsbaubestimmungen entspricht und der hier erhebliche Wortlaut in allen Fällen, in denen die Förderung eines Familieneigenheims in Rede stand, gleich ist, kann ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 GG nur in einer Verletzung des aus dieser Verfassungsnorm herzuleitenden Rechts auf Gleichbehandlung gefunden werden (vgl. dazu Senatsurteil vom 27. 2. 1964 - III ZR 22/63). Mit dem von der Beklagte zu beachtenden Recht auf Gleichbehandlung wäre es unvereinbar, wenn sie die ihr eingeräumte Befugnis, im Falle des Ausscheidens des Bediensteten aus dem Landesdienst die sofortige Rückzahlung des Darlehens verlangen zu können, in vergleichbaren Fällen unterschiedlich ausüben würde (vgl. dazu auch Leibholz-Rinck, GG, 5. Aufl., Art. 3 Rdnr. 4).
6. Wie der Senat in seinem zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 28. 6. 1977 (III ZR 13/75 = LM § 609 BGB Nr. 4) ausgesprochen hat, müssen Darlehensgläubiger bei der Ausübung des Kündigungsrechts auf die ihnen bekannten, erkennbaren oder aus der eingegangenen rechtsgeschäftlichen Beziehung zu schließenden Interessen ihrer Schuldner hinlänglich Rücksicht nehmen. Entsprechendes gilt auch, wenn der öffentliche Dienstherr seinem Bediensteten aus Mitteln der Wohnungsfürsorge ein Darlehen gewährt hat. Die Beklagte musste insbesondere berücksichtigen, dass ein Beamter, der aus dem Landesdienst zu einem anderen Dienstherrn wechselt und sich am neuen Dienstort um eine andere Wohnung für sich und seine Familie bemühen muss, in beträchtliche Umstellungsschwierigkeiten geraten kann, wenn der bisherige Dienstherr die rechtlichen Möglichkeiten, die ein Vertrag der vorliegenden Art ihm bietet, in einseitiger Verfolgung nur der eigenen Interessen vollständig ausschöpft. Aus dem Gebot der Rücksichtnahme ergab sich hier unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben die Pflicht der Beklagte, vor einer fristlosen Kündigung dem Kläger Gelegenheit zu geben, innerhalb einer angemessenen Frist das Restdarlehen freiwillig vorzeitig abzulösen. Ein solcher Hinweis entsprach den Interessen des Klägers, weil dieser nur durch eine freiwillige und vorzeitige, also vor einer Kündigung geleistete Rückzahlung des Darlehens sich von dem langfristigen Besetzungsrecht lösen konnte. Dagegen kam einer erst nach der Kündigung erbrachten Rückzahlung des Darlehens diese befreiende Wirkung nicht zu. Ein solcher Hinweis widersprach auch nicht den berechtigten Interessen- des Landes, die die Beklagte wahrzunehmen hat. Das Land war an einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens besonders interessiert. Es hatte für diesen Fall Vergünstigungen gewährt. Diese konnte der Darlehensnehmer auch noch nach seinem Ausscheiden aus dem Landesdienst erhalten; diese Möglichkeit entfiel erst mit der Kündigung des Darlehens durch die Beklagte. Die Befugnis der Beklagte, das Darlehen im Falle des Ausscheidens des Darlehensnehmers aus dem Landesdienst fristlos zu kündigen, würde daher einen ihr nach dem Vertrage nicht zukommenden Strafcharakter erhalten, wenn von ihr ohne den erörterten Hinweis, also ohne Vorwarnung des Darlehensnehmers Gebrauch gemacht werden dürfte. Die Verpflichtung der Beklagte zu dem erörterten Hinweis ergibt sich auch aus der insoweit noch nachwirkenden Fürsorgepflicht des Landes gegenüber seinem früheren Bediensteten. Insofern ist der aus dem Landesdienst ausgeschiedene Beamte nicht mit einem Beamten zu vergleichen, der zu keiner Zeit im Landesdienst gestanden hat. Die Art und Weise der Rückforderung von Wohnungsbauförderungsmitteln gehört zu der Abwicklung des früheren Dienstverhältnisses, die im Einklang mit den beamtenrechtlichen Fürsorgegrundsätzen durchzuführen ist.
7. Zudem ist - von den Vorinstanzen nicht erörtert - auf folgendes hinzuweisen:
Durch Runderlass vom 27. 12. 1965 (MB1. NW, 1966, S. 181) hat der Minister für Landesplanung, Wohnungsbau und öffentliche Arbeiten mitgeteilt, das Land habe mit dem Bund, der Bundesbahn und der Bundespost sowie den Landschaftsverbänden Gegenseitigkeitsvereinbarungen abgeschlossen, nach deren Bestimmungen die Vertragspartner verpflichtet seien, im Rahmen der Wohnungsfürsorge gewährte Vorteile einem Bediensteten auch dann zu belassen, wenn dieser aus dem Dienst eines Vertragspartners in den Dienst eines anderen Vertragspartners übertrete. Eine entsprechende Vereinbarung sei - lediglich aus technischen Erwägungen (Vielzahl von Fällen) - mit den Gemeinden und Gemeindeverbänden im Lande nicht abgeschlossen worden. In aller Regel sei es bisher gleichwohl möglich gewesen, bei einem Dienstherrenwechsel durch Verhandlungen im Einzelfall zu erreichen, dass die einem Bediensteten im Rahmen der Wohnungsfürsorge gewährten Vorteile belassen wurden. Inzwischen hätten die kommunalen Spitzenverbände im Lande - mit Ausnahme des Städtetages Nordrhein-Westfalen - eine den Gegenseitigkeitsvereinbarungen entsprechende Regelung begrüßt und sich bereit erklärt, ihren Mitgliedern ein solches Verfahren zu empfehlen. Der Minister hat deshalb angeordnet, mit Wirkung vom 1. 1. 1966 an für den Fall des Übertritts eines Bediensteten des Landes in den Dienst eines Landkreises, eines kreisangehörigen Amtes oder einer kreisangehörigen Gemeinde im Lande von der Geltendmachung von Rechten, die für den Fall des Ausscheidens aus dem Landesdienst vereinbart worden sind, abzusehen. Bei dem Übertritt eines Bediensteten des Landes in den Dienst einer kreisfreien Stadt ist nur dann entsprechend zu verfahren, wenn sich die betreffende kreisfreie Stadt im Einzelfall verpflichtet, bei dem Übertritt eines Bediensteten der Stadt in den Dienst des Landes die im Rahmen der Wohnungsfürsorge gewährten Vorteile zu belassen. Diese Regelungen rechtfertigen zwar nicht eine - einschränkende - Auslegung des Darlehensvertrages dahin, dass auch ohne Vereinbarung einer Gegenseitigkeit dem Bediensteten die im Rahmen der Wohnungsfürsorge des Landes gewährten Vorteile zu belassen sind, wenn er in den Dienst eines anderen Bundeslandes übertritt. Jedoch drängt sich die Frage auf, ob eine allgemeine Übung dahin bestanden hat, einem Landesbediensteten die im Rahmen der Wohnungsfürsorge gewährten Vorteile auch dann zu belassen, wenn er in den Dienst eines anderen Bundeslandes übertrat und im Einzelfall eine Gegenseitigkeitsvereinbarung getroffen werden konnte. Wäre das der Fall gewesen, so hätte die Beklagte vor einer fristlosen Kündigung dem Kläger zumindest nahelegen müssen, sich um eine entsprechende Gegenseitigkeitsverpflichtung des anderen Landes zu bemühen. Solange sich das nicht innerhalb angemessener Frist als erfolglos erwiesen hatte, wäre sie zu einer fristlosen Kündigung des Darlehens nicht berechtigt gewesen. Diese im Zusammenhang mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung bedeutsamen Fragen bedürfen hier keiner abschließenden Stellungnahme, weil die von der Beklagte ausgesprochene fristlose Kündigung schon aus anderen - oben dargelegten - Gründen vertragswidrig gewesen ist.
8. Da die Beklagte, wie keiner weiteren Darlegung bedarf, mit der fristlosen Kündigung schuldhaft gegen das aus dem Darlehensvertrag folgende Gebot der Rücksichtnahme verstoßen hat, kann der Kläger von der Beklagte verlangen, so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn sich die Beklagte vertragsgemäß verhalten hätte. Hätte die Beklagte dem Kläger unter entsprechendem Hinweis mitgeteilt, sie erwäge, wegen seines Ausscheidens aus dem Landesdienst den Darlehensrestbetrag fristlos zu kündigen, falls er nicht innerhalb angemessener Frist das Darlehen freiwillig vorzeitig zurückzahle, dann würde der Kläger den Darlehensrestbetrag sofort zurückgezahlt haben. Zu dieser Annahme bedarf es keiner weiteren tatrichterlichen Feststellungen. Da der Kläger auf die fristlose Kündigung der Beklagte hin das Restdarlehen sofort zurückgezahlt hat, kann es als sicher angesehen werden, dass er sich bei einer entsprechenden Vorwarnung der Beklagte nicht anders verhalten hätte. Demnach ist der Kläger so zu behandeln, als habe er den Darlehensrest- betrag ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt. Die Beklagte ist daher verpflichtet gewesen, die Zweckbindung für die geförderte Wohnung aufzuheben, auf das Besetzungsrecht zu verzichten und die Löschungsbewilligung für die zur Sicherung des Besetzungsrechts bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu erteilen. Somit erweisen sich die Feststellungsklage und die Zwischenfeststellungsklage als begründet.