Zahl der Wohnungen

Nach § 22 Abs. 10 kann in einer Satzung nach § 22 Abs. 2 auch die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden. Die Vorschrift verweist dabei auf §9 Abs. 1 Nr. 6. Daraus ergibt sich, dass eine derartige Festsetzung nur aus besonderen städtebaulichen Gründen zulässig ist. Als solche kommt insbesondere das Bestreben in Betracht, zur Erhaltung von Baugebieten mit Fremdenverkehrscharakter die Errichtung von Appartementhäusern, insbesondere mit Zweitwohnungen, dadurch zu verhindern, dass die Zahl der Wohnungen pro Gebäude beschränkt wird. Die Festsetzung muss, auch wenn dies in § 22 Abs. 10 nicht ausdrücklich erwähnt wird, nicht unbedingt für den gesamten Geltungsbereich der Satzung nach § 22 Abs. 10 eine Begrenzung der Zahl der Wohnungen pro Wohngebäude vorsehen, sondern kann diese Regelung auch auf Teilbereiche beschränken. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Satzung nach § 22 Abs. 2 die gesamte Ortschaft erfasst, denn die nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 erforderlichen besonderen städtebaulichen Gründe sind eventuell nur für Teilbereiche der Ortschaft gegeben. Die Vorschrift sieht nur eine Beschränkung der Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden vor. Der Begriff des Wohngebäudes entspricht dem in § 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauNVO verwandten Begriff, also Gebäude, die zu dauerndem Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Die Regelung bezieht sich somit nicht auf Anlagen mit Ferienwohnungen, da diese jeweils nur vorübergehend bewohnt werden. Eine derartige Beschränkung wäre auch im Hinblick auf den Regelungszweck des § 22 nicht gerechtfertigt, da Ferienwohnungen ja gerade dem Fremdenverkehr dienen, wie § 22 Abs. 2 Satz 3 zeigt. Die Beschränkung der Zahl der Wohnungen ist nach den Gesetzesmaterialien für das Baugenehmigungsverfahren bedeutsam. Die Baugenehmigungsbehörde muss die Baugenehmigung ablehnen, wenn ein Bauvorhaben eine größere Zahl von Wohnungen aufweist, als dies in der Satzung vorgesehen ist. Es handelt sich also um eine Regelung des Bauplanungsrechts, nicht des Bodenverkehrsrechts; vergleichbar ist eine Satzungsbestimmung nach § 34 Abs. 4 Satz 3. Daher findet die Regelung des § 22 Abs. 4 bis 9 auf eine derartige Satzungsbestimmung nach § 22 Abs. 10 keine Anwendung. Es kann also insbesondere nicht aus den in § 22 Abs. 5 genannten Gründen eine Ausnahme zugelassen werden; ebenso besteht bei Versagung der Baugenehmigung kein Entschädigungsanspruch nach § 22 Abs. 8. Es kann auch nicht allein deswegen, weil die Begründung von Wohnungseigentum gegen eine Satzungsbestimmung nach § 22 Abs. 10 verstößt, die Genehmigung nach § 22 versagt werden. Freilich wird in vielen derartigen Fällen eine Versagung nach § 22 Abs. 5 Satz 1 möglich sein, weil die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr beeinträchtigt wird. In verfahrensmäßiger Hinsicht ist nach § 22 Abs. 10 Satz 2 vor einer Festsetzung nach Satz 1 den betroffenen Bürgern und den berührten Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben; die Vorschrift entspricht § 34 Abs. 5 - wegen der Beachtlichkeit von formellen Fehlern.
§ 22 Abs. 11 verlangt, dass der Satzung nach Abs. 2 eine Begründung beigefügt wird; dies entspricht der Regelung des § 9 Abs. 8, die für Bebauungspläne eine Begründungspflicht normiert. Eine fehlende Begründung führt zur Nichtigkeit der Satzung; eine lediglich unvollständige Begründung ist nach § 214 Abs. 1 Ziff. 2 unbeachtlich. Die Begründung darf sich nicht in der Wiederholung des Inhalts der Satzung erschöpfen, sondern muss gemäß § 22 Abs. 11 Satz 2 zumindest darlegen, dass die Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 vorliegen.
Rechtsschutz - Gegen eine Rechtsverordnung nach § 22 Abs. 1 ist keine Rechtsschutzmöglichkeit gegeben, da diese Vorschrift keine unmittelbaren Rechtsfolgen hat, sondern erst der Umsetzung durch eine Satzung nach § 22 Abs. 2 bedarf. Eine Satzung nach § 22 Abs. 2 kann mit der Normenkontrolle nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO angegriffen werden. Antragsbefugt sind nach § 47 Abs. 2 VwGO in der Regel nur die Grundstückseigentümer, da die Gemeinde nur die Belange der Eigentümer bei ihrer Entscheidung, eine Satzung nach § 22 Abs. 2 aufzustellen, zu berücksichtigen hat, nicht aber darüber hinaus auch die Belange von Kaufinteressenten oder potentiellen Mietern; es gelten insoweit dieselben Grundsätze wie bei der Normenkontrolle von Bebauungsplänen. Dagegen ist der bereits durch Vormerkung gesicherte Anwartschaftskäufer antragsbefugt. Wird die Genehmigung nach § 22 zur Begründung von Wohnungseigentum versagt, ist zunächst der Eigentümer klagebefugt. Die Klagebefugnis steht ferner auch dem durch Vormerkung gesicherten Anwartschaftskäufer zu. Demgegenüber ist eine Klagebefugnis für sonstige Inhaber oder Käufer einer Eigentumswohnung nicht gegeben, denn sie werden durch die Versagung der Genehmigung nicht in einer durch § 22 geschützten Rechtsstellung betroffen. Die Klage richtet sich gegen die Baugenehmigungsbehörde, die Gemeinde ist beizuladen. Grundsätzlich das gleiche gilt für die Klage auf Erteilung eines Negativattests nach § 22 Abs. 7 Satz 2. Eine Beiladung der Gemeinde ist allerdings nur geboten, wenn diese einen Aussetzungsantrag nach § 22 Abs. 7 Satz 3 gestellt hat. Die Aufhebung der Satzung nach § 22 Abs. 9 1. Halbsatz kann gerichtlich nicht durchgesetzt werden, da es keine Klage des Bürgers auf Er-la einer Rechtsnorm gibt. Dagegen kann ein Freistellungsanspruch nach § 22 Abs. 92. Halbsatz mit der Verpflichtungsklage verfolgt werden; klagebefugt ist nur der Eigentümer, da ihm gegenüber die Freistellung zu erklären ist. Für den Rechtsschutz gegen Festsetzungen nach Abs. 10 gilt das oben zur Normenkontrolle von Satzungen nach § 22 Abs. 2 gesagte entsprechend.
§ 23 Sicherung der Vorschritten über die Teilung
Das Grundbuchamt darf aufgrund einer nach § 19 genehmigungsbedürftigen Teilung eine Eintragung In das Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist.
- ist für eine Teilung eine Genehmigung nach § 19 nicht erforderlich oder gilt sie ale erteilt, so hat die Genehmigungsbehörde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis steht der Genehmigung gleich.
- ist aufgrund einer nicht genehmigten Teilung eine Eintragung In das Grundbuch vorgenommen worden, kann die Genehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Abs. 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt.
Ein nach Absatz 3 eingetragener Widerspruch ist zu löschen, wenn die Genehmigungsbehörde darum ersucht oder wenn die Genehmigung erteilt ist.