Zahlung des Mietzins

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des Mietzinses, die auf den Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache gestützt wird, steht dem Mieter jedenfalls dann nicht zu, wenn er durch fristlose Kündigung des Mietvertrages und Räumung zu erkennen gegeben hat, dass er von der Mietsache keinen Gebrauch mehr machen will.
Zum Sachverhalt: Die Kläger ist Eigentümerin eines Grundstücks. Auf dem Grundstück sind ein zweigeschossiges Gebäude, das teils zur gewerblichen Nutzung, teils zu Wohnzwecken dient, und ein eingeschossiges Gebäude errichtet, das aus einer Werkstatthalle, einer Waschhalle, einem Büroraum und einem Lagerraum besteht. Das angrenzende Grundstück gehört ebenfalls der Kläger Auf ihm befinden sich eine Tankstelle und ein Tanklager. Mit Vertrag vom 16. 6. 1977 vermietete die IG. dem Beklagten bis zum 30. 6. 1987 die Tankstelle mit dem Tanklager und dem dazugehörigen Hofgelände sowie das eingeschossige Gebäude. Als Art der gewerblichen Tätigkeit ist in dem schriftlichen Vertrag angegeben: Zum Betriebe einer/ eines Tanklagers, Tankstelle, Auto- und Zubehörhandels usw. auf freie Wahl. Dem Beklagten wurde die Mitbenutzung der Hälfte der Abstellplätze vor dem zweigeschossigen Gebäude und aller Abstellplätze vor dem eingeschossigen Gebäude gestattet. Durch weiteren Vertrag vom 16. 6. 1977 vermietete die Kläger dem Beklagten eine 4-Zimmer-Wohnung in dem zweigeschossigen Gebäude ebenfalls bis zum 30. 6. 1987. Die Kläger hat in zwei Prozessen beim Landgericht u. a. die Zahlung rückständiger Miete verlangt.
Die Vorinstanzen haben der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: 1. Im Revisionsrechtszug geht es nur noch darum, ob dem Beklagten Gewährleistungsansprüche zustehen und ob die vom Beklagten erhobene Einrede des nicht erfüllten Vertrages gerechtfertigt ist..
2. Der Beklagte macht geltend, die Tauglichkeit der Mietsache zu den im Vertrag vorgesehenen Zwecken sei in dem Zeitraum, für den die Kläger Miete verlange, so erheblich gemindert gewesen, dass der Kläger höchstens eine Umsatzbeteiligung für den Betrieb der Tankstelle zu zahlen habe und dass er berechtigt sei, jegliche Mietzinszahlung zu verweigern, bis die Mängel behoben seien. Einen Fehler der Mietsache sieht er darin, dass er sie bei gleichzeitiger Nutzung als Tankstelle nicht, wie - nach seinem Vorbringen - bei Vertragsabschluss vorgesehen, für den Betrieb eines Gebrauchtwagenhandels habe verwenden können, weil ein Bereich von 15 m um das Tanklager von nicht explosionsgeschützten Kraftfahrzeugen habe freigehalten werden müssen und dann auf dem ihm verbleibenden Gelände nicht mehr genügend Platz zum Abstellen von Kraftfahrzeugen gewesen sei. Weiter hält er die Mietsache deswegen für mangelhaft, weil er die ihm vermietete Werkstatthalle nicht habe erweitern können. Schließlich macht er einen Fehler der Mietsache mit der Begründung geltend, die Nutzung des eingeschossigen Gebäudes als Werkstatthalle, Waschhalle und Büroraum und die Nutzung des Grundstücks als Tanklager seien nicht bauaufsichtlich genehmigt und die Kläger habe nicht für die für den Betrieb der Tankstelle, der Werkstatthalle und der Pflegehalle gesetzlich vorgeschriebene Einrichtung von Sozialräumen (Umkleideraum, Waschraum und Toilette) gesorgt.
3. Das Berufungsgericht hat angenommen, der Beklagte könne daraus, dass er die Mietsache nicht zum Betrieb eines Gebrauchtwagenhandels habe nutzen können, keine Rechte herleiten. Er habe nämlich nicht nachweisen können, dass ein Gebrauchtwagenhandel Gegenstand des Mietvertrages geworden sei. Deswegen, weil der Beklagte die Werkstatthalle nicht habe erweitern können, sei die Mietsache nicht mangelhaft gewesen. Die Auslegung des Mietvertrages ergebe nämlich, dass der Beklagte und nicht die Kläger das Risiko für die Möglichkeit der Erweiterung der Halle zu tragen habe. Inwieweit für die auf dem Grundstück vorhandenen Einrichtungen eine Baugenehmigung erteilt worden sei, könne offen bleiben. Durch das Fehlen einer Baugenehmigung sei nämlich die Nutzung der Mietsache zu dem vertragsmäßigen Gebrauch nicht beeinträchtigt worden. Eine Nutzungsbeschränkung oder gar eine Betriebsschließung sei seitens der Behörden zu keiner Zeit vorgesehen gewesen. Auch das Fehlen von Sozialräumen stelle keinen Fehler der Mietsache dar. Zwar habe das Gewerbeaufsichtsamt den Beklagten auf die Notwendigkeit der Einrichtung von solchen Räumen hingewiesen, der Beklagte habe die Mietsache aber dennoch nutzen können und auch tatsächlich genutzt. Im Übrigen sei ihm bei Abschluss des Mietvertrages das Fehlen von Sozialräumen bekannt gewesen, weshalb er nach § 539 BGB mit etwaigen Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen sei. Jedenfalls hab der Beklagte die tatsächlichen Voraussetzungen zur Ermittlung der Mietzinsminderung nicht ausreichend dargetan.
4. Hiergegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg.
a) Die Annahme des Berufungsgerichts, dem Beklagten obliege die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Betrieb eines Gebrauchtwagenhandels bestimmt worden sei, greift die Revision allerdings mit beachtlichen Argumenten an: Da nach dem allgemeinen Sprachgebrauch der Gebrauchtwagenhandel unter den Begriff des Autohandels fällt und eine Vertragsurkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat (vgl. Baumbach-Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 40. Aufl., Anh. zu § 286 unter Vertragsurkunde), hat die Kläger für die Richtigkeit ihrer Behauptung, unter Autohandel im Sinne des Vertrages sei abweichend vom objektiven Erklärungsinhalt nur zu verstehen, dass dem Beklagten die Möglichkeit gegeben werden sollte, eine Anlaufstelle für Kunden in F. des von ihm in B geführten Autohandelsgeschäftes zu schaffen, den Beweis zu erbringen (vgl. Senat, Urteil vom 5. 7. 1967 - VII ZR 36/65, nicht veröffentlich). Ob sie diesen Beweis erbringen kann, brauchte aber nicht entschieden zu werden. Denn auch wenn ihr dies nicht möglich sein sollte, stehen dem Beklagten keine Gewährleistungsansprüche zu. Falls er nämlich die dann anzunehmende Fehlerhaftigkeit der Mietsache bei Abschluss des Vertrages nicht erkannt haben sollte, ist sie ihm jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben. Grobe Fahrlässigkeit, nämlich eine besonders schwere Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (§ 276 BGB), ist ihm deswegen anzulasten, weil ihm als Inhaber eines Autohandelsgeschäftes die einschlägigen Vorschriften, die zur Einrichtung eines solchen Betriebes bestehen, bekannt sein mussten und sich ihm deshalb die Erwägung, dass ein Handel mit Gebrauchtwagen, der die Benutzung von Kraftfahrzeugen voraussetzt, wegen der Gefahreiner Explosion nicht in unmittelbarer Nähe eines Tanklagers durchgeführt werden darf, geradezu aufdrängen musste. Nach § 539 BGB i. V. mit § 460 BGB könnte er deshalb Gewährleistungsansprüche (Minderung und Schadensersatz) nur geltend machen, wenn die Kläger die Eignung der Mietsache für einen Gebrauchtwagenhandel zugesichert oder das Fehlen der Eignung zu diesem Zweck arglistig verschwiegen hätte (Senat, NJW 1980, 777 [778] = LM § 537 BGB Nr. 26 = WM 1980, 312 [313]). Auch nach dem Vorbringen des Beklagten kann aber nicht angenommen werden, dass der KlägerArglist anzulasten ist oder dass sie die Eignung der Mietsache zum Betrieb eines Gebrauchtwagenhandels zugesichert hat. Dass als Verwendungszweck im Mietvertrag der Betrieb eines Autohandels angegeben ist, genügt für die Annahme einer Zusicherung der Eignung zu diesem Vertragszweck noch nicht (vgl. Senat, NJW 1980, 777 = LM § 537 BGB Nr. 26 = WM 1980, 312).
b) In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat sich die Revision auch dagegen gewendet, dass das Berufungsgericht darin, dass die Werkstatthalle nicht erweitert werden kann, einen Fehler der Mietsache nicht gesehen hat. Sie kann damit aber keinen Erfolg haben, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Mietvertrages möglich ist.
c) Auch gegen die Annahme des Berufungsgerichts, in dem von ihm unterstellten Fehlen von Baugenehmigungen für die vorhandenen Betriebseinrichtungen sei kein Mangel der Mietsache zu sehen, wendet sich die Revision ohne Erfolg. Die Feststellung des Berufungsgerichts, die vorhandenen Betriebseinrichtungen seien, wenn die Notwendigkeit der Einrichtung von Sozialräumen außer Betracht bleibe, genehmigungsfähig, greift die Revision nicht an, ebenso wenig die Feststellung, eine Einschränkung oder gar Schließung des Betriebes sei von der zuständigen Behörde zu keiner Zeit vorgesehen gewesen. Es fehlt deshalb an der für die Annahme eines Mangels notwendigen Gefahr für eine Beeinträchtigung im vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache. Darauf, ob die Kläger, wie die Revision geltend macht, sich nicht in der gebotenen Weise um die Erteilung einer Baugenehmigung bemüht hat, kommt es nicht an, weil eine Untätigkeit der Kläger sich nicht nachteilig auf den Gebrauch der Mietsache ausgewirkt hat.
d) Gegen die Annahme des Berufungsgerichts, das Fehlen von Sozialräumen begründe einen Fehler der Mietsache nicht, erhebt die Revision beachtliche Einwendungen. Die Entscheidung der Frage, ob die Mietsache insoweit mangelhaft war, kann aber dahingestellt bleiben. Denn der Beklagte hat bei Vertragsabschluss den Zustand der Mietsache gekannt. Falls er nicht wusste, dass die Sozialräume notwendig waren, ist es ihm jedenfalls als grobe Fahrlässigkeit anzulasten, dass er in dem Fehlen solcher Räume keinen Fehler der Mietsache gesehen hat. Insoweit gelten die Ausführungen zu 4a entsprechend.
5. Da aus den dargelegten Gründen Gewährleistungsansprüche des Beklagten ausgeschlossen sind, brauchte der Senat nicht zu entscheiden, ob die von der Revision angegriffene Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die tatsächlichen Voraussetzungen für die Ermittlung der Mietzinsminderung nicht ausreichend dargetan, gerechtfertigt ist, und ob es, wie die Revision meint, beanstandet werden kann, dass das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob der Beklagte, wenn er nicht zur Minderung berechtigt ist, unter dem Gesichtspunkt der Gewährleistung jedenfalls Schadensersatz verlangen kann.
6. Das Berufungsgericht hält die vom Beklagten erhobene Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) für unbegründet, weil die Mietsache nicht mit einem Fehler behaftet gewesen sei. Diese Begründung hält zwar, wie die Ausführungen unter 4a, d ergeben, einer rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand. Dennoch bleibt die Revision im Ergebnis ohne Erfolg.
a) Der Umstand, dass der Senat zu 4a, d einen Gewährleistungsanspruch nach § 539 BGB als ausgeschlossen angesehen hat, steht der Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages nicht entgegen. Der Beklagte stützt diese Einrede nämlich auf den Erfüllungsanspruch aus § 536 BGB, der durch § 539 BGB nicht verdrängt wird (Palandt-Putzo, BGB, 40. Aufl., § 539 Anm. 1).
b) Es ist aber bereits zweifelhaft, ob neben einem mietrechtlichen Gewährleistungsanspruch für die Einrede nach § 320 BGB überhaupt Raum ist. Das RG hat die Frage bejaht (JW 1906, 333). Das Schrifttum ist ihm zum Teil gefolgt (Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl. S. 215, 395; Sternel, MietR, 2. Aufl., II Rdnr. 150; Büttner, WuM 1978, 117; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl. [2. Bearb.], § 537 Rdnr. 51; SoergelKummer, BGB, 11. Aufl., § 537 Rdnr. 6; Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., Vorb. § 536 Rdnr. 1, und Battes, § 320 Rdnr. 18). In der Rechtsprechung (LG Mannheim, MDR 1976, 316) und im Schrifttum (Roquette, Das MietR des BGB, Vorb. §§ 537 bis 542 Rdnr. 6; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl. [1. Bearb.], § 537 Rdnr. 51; Palandt-Putzo, BGB, 40. Aufl., § 537 Anm. 1 b) wird aber auch die Auffassung vertreten, dass die Bestimmungen über die mietrechtliche Gewährleistung als Sondervorschriften die Anwendung des § 320 BGB ausschließen. Der BGH hat die Frage bisher nicht entschieden.
c) Hier kann die Frage dahingestellt bleiben, ob die Vorschriften über die Gewährleistung im Mietrecht als Sonderregelung die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB verdrängen. Der Beklagte hat nämlich nach seinem von der Kläger nicht bestrittenen Vorbringen ... im Juli 1979 den Mietvertrag fristlos gekündigt und die Mietsache geräumt. Daraus ergibt sich, dass er für die Zukunft nicht mehr zur Erfüllung bereit ist und von der Kläger die Erfüllung des Mietvertrages für die Zukunft nicht mehr erwartet. Für einen solchen Fall ist die Einrede aus § 320 BGB nicht bestimmt. Sie hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des mit der Einrede geltend gemachten Anspruchs anzuhalten. Hier kommt als Leistung, die mit der Einrede durchgesetzt werden soll, die Verpflichtung der Kläger aus § 536 BGB in Betracht, die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung zu stellen. Gerade hierauf legt aber der Beklagte, der die Mietsache gar nicht mehr nutzen will, keinen Wert mehr. In einem solchen Fall die Einrede des § 320 BGB zu gewähren, wäre widersinnig (vgl. BGHZ 50, 175 [177] = LM § 645 BGB Nr. 2 = NJW 1968, 1873).