Zahlung des Mietzinses

Ist unstreitig, dass vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs zerstört worden sind, so ist der Mieter dem auf Zahlung des Mietzinses klagenden Vermieter gegenüber mit dem Beweis dafür belastet, dass er die Zerstörung der Mietsache nicht zu vertreten hat.
Anmerkung: In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Falle hatten die Parteien in § 10 des Mietvertrages u. a. vereinbart:
2. Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die nach dem Einzug durch ihn ... schuldhaft verursacht werden ...
3. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass ein schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat ...
Die Mieträume, in denen Kunststofferzeugnisse gelagert waren, sind durch Brand zerstört worden. Die beklagte Mieterin kündigte darauf das Mietverhältnis fristlos gemäß § 542 BGB. Der Vermieter verlangte dagegen Fortzahlung des Mietzinses.
Der BGH hat den Mietzinsanspruch für begründet angesehen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:
Trotz Untergangs der Mietsache bleibe der Anspruch auf Mietzins unbe- rührt (§ 324 BGB) und bestehe ein außerordentliches Kündigungsrecht (§ 542 BGB) nicht, wenn der Mieter den Untergang des Mietobjekts zu vertreten habe.
Da Brandursache und das Verschulden daran sich im entschiedenen Falle als unaufklärbar erwiesen, kam es für die Entscheidung auf die Frage der Beweisbelastung an.
Den Überlegungen hierzu hat der BGH den Hinweis vorangestellt, die von den Parteien getroffene Beweislastverteilung bei Beschädigung der Mietsache in § 10 Nr. 3 des Mietvertrages entspreche der anerkanntermaßen für die Fälle des § 548 BGB geltenden Regel. Danach treffe die Beweislast, dass der veränderte Zustand der Sache nur auf vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist, regelmäßig den Mieter. Ob eine generelle Beweisbelastung des Mieters aufgrund des § 548 BGB gerechtfertigt sei, oder ob nicht der Umstand, dass der Pflicht des Mieters zu ausschließlich vertragsgemäßem Gebrauch Sach- und Gebrauchserhaltungspflichten des Vermieters gegenüberstehen, zu differenzierter Beurteilung der Beweislastverteilung zwinge, hat der BGH nicht zu entscheiden brauchen. Für den konkreten Fall der Inanspruchnahme des Mieters auf Mietzins trotz unmöglich gewordener weiterer Gebrauchsüberlassung hat der BGH ausgeführt, wirkten sich die den Vermieter belastenden Beweisregeln, die für die §§ 324, 542 BGB gelten, jedenfalls dann nicht aus, wenn kein Streit darüber besteht, dass der Untergang der Mietsache die Folge des Mietgebrauchs ist. Die konkurrierenden Beweisregeln würden in diesem Falle durch die Regelung des § 548 BGB verdrängt. Mietgebrauch, so heißt es in dem Urteil, sei das Recht des Mieters, begründe aber zugleich die Pflicht, ihn in den vertragsgemäßen Grenzen auszuüben. Daraus ergäben sich Obhuts-und Fürsorgepflichten in bezug auf das Mietobjekt. Die im Gebrauch der Mietsache liegenden Gefahren und Risiken träfen - anders als die in ihrer Beschaffenheit begründeten oder gar von außen auf sie einwirkenden schädlichen Einflüsse - stets und allein den Mieter. Daraus folge unmittelbar und ohne Rücksicht auf die Art des vom Vermieter geltend gemachten Anspruchs oder auf die Rolle der Vertragspartner im Prozeß, dass der Mieter die Beweislast dafür trage, einen durch Mietgebrauch verursachten Schaden habe er nicht zu vertreten.
Nichts anderes, als was im entschiedenen Falle für die Beweislastverteilung gemäß § 548 BGB gelten würde, hätten die Parteien in § 10 Nr. 2 und 3 des Mietvertrages vereinbart.