Zeugnis

Wenn die Baugenehmigungsbehörde innerhalb der Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 u. 5 nicht über den Antrag auf Erteilung der Teilungsgenehmigung entschieden hat, dann gilt die Teilungsgenehmigung nach § 19 Abs. 3 Satz 6 als erteilt; hierüber ist nach § 23 Abs. 2 ein Zeugnis auszustellen. Dieses Zeugnis ist ein feststellender Verwaltungsakt. Die so genannte fingierte Teilungsgenehmigung hat die gleichen Rechtsfolgen wie die erteilte Teilungsgenehmigung, d. h. das Grundbuchamt ist nach § 23 Abs. 1 zum Vollzug der Teilung im Grundbuch verpflichtet und die, Baugenehmigungsbehörde bei der Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 21 Abs. 1 gebunden. Wenn die Baugenehmigungsbehörde ein Zeugnis nach § 23 Abs. 2 ausstellt, dass die Teilung wegen Fristablauf nach § 19 Abs. 3 Satz 6 als genehmigt gelte, obwohl diese Frist noch nicht abgelaufen ist, dann hat diese rechtswidrige, aber gleichwohl wirksame Bescheinigung wegen ihrer Feststellungswirkung grundsätzlich dieselben Rechtsfolgen wie eine zutreffende Bescheinigung nach § 23 Abs. 2 d. h. das Grundbuchamt muss die Teilung vollziehen. Das gleiche muss auch gelten, wenn die Fiktion des § 19 Abs. 3 Satz 6 nicht eintreten konnte, weil mangels Offenlegung der Bauabsicht gar keine nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 genehmigungspflichtige Teilung vorlag. Zwar hat das BVerwG entschieden, dass einer derartigen fiktiven Teilungsgenehmigung keine Bindungswirkung nach §21 Abs. 1 zukomme. Die fehlende Bindungswirkung ändert aber nichts daran, dass die grundbuchrechtlichen Folgen der als erteilt geltenden Teilungsgenehmigung eintreten. Dies folgt schon daraus, dass das Grundbuchamt gar nicht befugt ist, die Richtigkeit der Bescheinigung nach § 23 Abs. 2 zu überprüfen. Lehnt die Baugenehmigungsbehörde die Ausstellung eines Zeugnisses nach § 23 Abs. 2 ab, ist hiergegen Ausstellung eines solchen Zeugnisses zu erheben.
Negativattest - Wenn für eine Grundstücksteilung eine Genehmigung nach § 19 Abs. 1 nicht erforderlich ist - etwa bei Teilungen im Außenbereich ohne Bebauungsabsicht oder bei gemäß § 19 Abs. 4 oder 5 genehmigungsfreien Teilungen - hat die Baugenehmigungsbehörde hierüber nach § 23 Abs. 2 auf Antrag ein so genanntes Negativattest auszustellen. Diese Bescheinigung ist ebenso wie die Bescheinigung über eine fingierte Teilungsgenehmigung ein feststellender Verwaltungsakt. Die darin getroffene Feststellung, dass die Teilung nicht einer Genehmigung nach § 19 Abs. 1 bedarf, erwächst gegenüber den Vertragsparteien und dem Grundbuchamt in Bestandskraft, so dass so lange, wie das Negativattest nicht zurückgenommen worden ist, von der Genehmigungsfreiheit des Bodenverkehrsgeschäfts auszugehen ist, selbst wenn die Teilung bei zutreffender Auslegung des § 19 einer Genehmigung bedarf. Die vom Negativattest ausgehende Feststellungswirkung schließt, solange das Zeugnis besteht, eine Berufung darauf aus, dass zu der Teilung in Wahrheit doch eine Genehmigung erforderlich gewesen sei und diese als erteilt gelte. Das Negativattest hat vor allem Bedeutung, wenn das Grundbuchamt bei genehmigungsfreien Teilungen eine Abschreibung des abgeteilten Grundstücks nicht vornehmen will, weil es die Teilung für genehmigungsbedürftig hält. Wird dem Grundbuchamt in einem solchen Fall ein Negativattest der Baugenehmigungsbehörde vorgelegt, dann muss es die Teilung des Grundstücks trotz eventuell fortbestehender Bedenken gegen die Genehmigungsfreiheit im Grundbuch vollziehen. Das Negativattest hat nach der Rechtsprechung des BGH nur eine grundbuchrechtliche Bedeutung, steht also in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht einer Teilungsgenehmigung gleich. Der BGH begründet dies zum einen mit der Überschrift des § 23, die es ausschließe, § 23 Abs. 2 Satz 2 auch eine materiell-rechtliche Bedeutung zuzuerkennen. Vor allem aber verweist der BGH auf den allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass ein Negativattest der Genehmigung nicht gleichgestellt sei, soweit das Genehmigungsverfahren nicht nur öffentlichen Belangen dient, sondern auch private Interessen schützen soll. Durch den grundbuchrechtlichen Vollzug der Teilung aufgrund eines rechtwidrigen Negativattests wird somit das Grundbuch unrichtig, weil ein einheitliches Gesamtgrundstück im Grundbuch als zwei selbständige Teilgrundstücke mit möglicherweise zwei verschiedenen Eigentümern ausgewiesen wird.
Gutgläubiger Erwerb - Die durch die Eintragung aufgrund eines fehlerhaften Negativattests bewirkte Unrichtigkeit des Grundbuchs wird auch nicht dadurch geheilt, dass ein Drittter im Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchs das abgeteilte Grundstück erwirbt. Zwar können grundsätzlich auch zu Unrecht eingetragene Rechte, die in Wirklichkeit nicht bestehen, etwa eine Grundschuld, gutgläubig erworben werden. Wenn jedoch aufgrund eines rechtswidrigen Negativattests eine Teilung im Grundbuch vollzogen wird, dann wird damit nicht ein Recht an einem Grundstück im Grundbuch eingetragen, sondern es wird ein selbständiges Grundstück geschaffen, das in Wirklichkeit gar nicht als solches besteht. § 892 BGB schützt aber nur den guten Glauben hinsichtlich eines Rechts an einem Grundstück, nicht dagegen den guten Glauben an die Existenz des Grundstücks selbst. Im übrigen ist zu berücksichtigen, dass sogar der Erwerber eines Grundstücks, das aufgrund einer rechtswidrigen Teilungsgenehmigung von einem anderen Grundstück abgeteilt worden ist, nicht davor geschützt ist, dass die Teilungsgenehmigung zurückgenommen und er dadurch das Eigentum an dem erworbenen Grundstück verliert. Dem Erwerber eines Grundstücks, das lediglich aufgrund eines Negativattests im Grundbuch als selbständiges Grundstück eingetragen wurde, kann aber kein höherer Schutz zugebilligt werden als dem Erwerber, der auf eine zunächst wirksame Teilungsgenehmigung vertraut hat.