Zuständigkeit

Die Zuständigkeit für die Erteilung von Teilungsgenehmigungen liegt nach § 19 Abs. 3 Satz 1 bei der Baugenehmigungsbehörde. Soweit diese Aufgabe nicht von der Gemeinde wahrgenommen wird, ist ferner für die Erteilung einer Teilungsgenehmigung das Einvernehmen der Gemeinde notwendig. Es gelten insoweit dieselben Grundsätze wie bei § 36 Sofern für die Bebauung eines Außenbereichsgrundstücks nach § 36 Abs. ] die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erforderlich ist muss bereits für eine diese Bebauung vorbereitende Grundstücksteilung die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde eingeholt werden. Die Teilungsgenehmigung wird nur auf Antrag erteilt; antragsberechtigt ist sowohl der Eigentümer als auch der Käufer des abzutrennender Grundstücksteils. Über den Antrag ist nach § 19 Abs. 3 Satz 3 innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Eingang des Antrags bei der Genehmigungsbehörde zu entscheiden. Wird diese Frist von der Behörde nicht eingehalten, dann gilt die Genehmigung nach Satz 5 dieser Vorschrift als erteilt; hierüber hat die Behörde nach § 23 Abs. 2 ein besonderes Zeugnis auszustellen. Die Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 wird allerdings nur dann in Lauf gesetzt wenn sich aus dem Antrag die Genehmigungsbedürftigkeit der Teil und eindeutig erkennen lässt. Falls die Behörde innerhalb der Frist von 3 Monaten wegen der besonderen Fallgestaltung keine Entscheidung über die Erteilung einer Teilungsgenehmigung treffen kann, besteht nach § 19 Abs. 3 Satz 4 die Möglichkeit einer Verlängerung der Frist um weitere 3 Monate; hierüber ist vor Ablauf der 3-Monats-Frist durch Zwischenbescheid zu entscheiden.
Versagungsgründe - § 20 Abs. enthält zwingende Versagungsgründe; § 20 Abs. 2 eröffnet der Baugenehmigungsbehörde unter bestimmten Voraussetzungen einen Ermessensspielraum. Sofern weder die Voraussetzungen des Abs. 1 noch des Abs. 2 vorliegen, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung. Die Teilungsgenehmigung kann grundsätzlich nur aus den in § 20 Abs. 1 angeführten bauplanungsrechtlichen Gründen, nicht aus sonstigen rechtlichen Gründen versagt werden, die der beabsichtigten Nutzung des Grundstücks entgegenstehen könnten. Auch die fehlende Erschließung des Grundstücks rechtfertigt keine Versagung der Teilungsgenehmigung, da hierauf in § 20 Abs. 1 nicht abgestellt wird. Nach § 20 Abs.1 Nr. 1 muss eine Teilungsgenehmigung versagt werden, wenn die Teilung oder die mit ihr bezweckte Nutzung mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht vereinbar wäre. Eine Teilung ist z. B. mit dem Bebauungsplan nicht vereinbar, wenn dadurch die im Bebauungsplan vorgesehene Bebauung des Grundstücks vereitelt wird. Bereits im Verfahren nach §§ 19 ff kann geprüft werden, ob der Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans durch eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 oder eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 beseitigt werden kann. Nach § 20 Abs.1 Nr.2 ist im nicht beplanten Innenbereich eine Teilungsgenehmigung zu versagen, wenn die Teilung oder die bezweckte Nutzung mit den Festsetzungen eines nicht qualifizierten Bebauungsplans nicht zu vereinbaren ist oder sich nicht im Sinn des § 34 Abs. 1 und 2 in die in der näheren Umgebung vorhandene Bebauung einfügen würde.
Im Außenbereich ist eine Teilung nach § 20 Abs. 1 Nr. 3 nicht genehmigungsfähig, wenn die Teilung selbst oder die mit ihr bezweckte Nutzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre oder wenn sie dazu dient, eine unzulässige Bebauung vorzubereiten. Eine Nutzung ist mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung immer dann nicht zu vereinbaren, wenn sie nach § 35 Abs. 1 oder 2 nicht genehmigt werden kann. Das BVerwG sieht bereits in der Parzellierung eines land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks eine städtebauliche Fehlentwicklung im Sinn des § 20 Abs. 1 Nr. 3. Im Geltungsbereich einer Veränderungssperre ist eine Teilungsgenehmigung zu versagen, wenn für die beabsichtigte Nutzung eine Ausnahme nach § 14 Abs. 2 Satz 1 nicht zugelassen werden kann. Durch die BBauG-Novelle 1979 wurde die sog. Missbrauchsaufsicht des § 20 Abs. 2 eingeführt. Zweck dieser Neuregelung war es, eine Umgehung der Genehmigungspflicht nach § 19 Abs. 1 dadurch zu verhindern, dass nicht mehr nur allein auf den erklärten Nutzungszweck abgestellt wird. Vielmehr kann auch der nicht angegebene, aber offensichtlich vorhandene Nutzungszweck der Entscheidung über die Erteilung der Teilungsgenehmigung zugrunde gelegt werden. Voraussetzung ist freilich, dass der wahre Nutzungszweck offensichtlich erkennbar ist; es ist nicht Aufgabe der Baugenehmigungsbehörde, in detaillierte Nachforschungen über die Nutzungsabsicht des Erwerbers eines Grundstücksteils im Außenbereich einzutreten, wenn hierzu von den Beteiligten des Kaufvertrags keine Angaben gemacht worden sind. Sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 gegeben, dann steht die Versagung der Teilungsgenehmigung im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Sie kann entweder auf den wahren, verheimlichten Nutzungszweck abstellen und den Genehmigungsantrag ablehnen oder aber gemäß der angegebenen Nutzungsabsicht eine Teilungsgenehmigung bzw. - sofern danach keine Genehmigungspflicht besteht - ein Negativattest nach § 23 Abs. 2 erteilen.
§ 20 Abs. 2 BBauG 1960/1976 enthielt eine ausdrückliche Bestimmung, dass die Genehmigung unter einer Auflage erteilt werden konnte. Diese Regelung ist durch die BBauG-Novelle 1979 ersatzlos gestrichen worden, weil nach Inkrafttreten des § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG eine besondere Erwähnung der Befugnis der Behörde, Auflagen beizufügen, für überflüssig gehalten wurde. Die Genehmigung kann freilich nur dann mit einer Auflage versehen werden, wenn dies erforderlich ist, um einen Versagungsgrund nach § 20 Abs. 1 zu beseitigen.
Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung. Die Erteilung einer Teilungsgenehmigung hat nach § 21 Abs.! zur Folge, dass ein Bauantrag innerhalb von 3 Jahren nicht aus Gründen abgelehnt werden darf; die nach § 20 Abs. 1 eine Versagung der Teilungsgenehmigung gerechtfertigt hätten. Die Bindungswirkung tritt auch ein, wenn die Teilungsgenehmigung zu Unrecht erteilt worden ist, weil das beabsichtigte Vorhaben nach §§ 30 ff. nicht genehmigungsfähig ist. Ebenso hat auch die sog. fiktive Teilungsgenehmigung, die wegen Ablauf der Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 als erteilt gilt, Bindungswirkung. Die Bindungswirkung beschränkt sich allerdings inhaltlich auf die im Genehmigungsverfahren offenbarte Nutzung des Grundstücks; es besteht somit eine Identität zwischen den Versagungsgründen nach § 20 Abs. 1 und der Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1. Die Baugenehmigungsbehörde ist daher durch die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung nicht gehindert, die Baugenehmigung aus anderen rechtlichen Gründen, etwa wegen entgegenstehender bauordnungsrechtlicher Vorschriften, zu versagen.
§ 21 Abs. 2 regelt den Wegfall der Bindungswirkung nach Abs. 1. Diese entfällt, wenn sich die maßgeblichen rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen geändert haben. Es bedarf in diesem Fall also anders als bei einer Zusicherung nach § 38 VwVfG keines besonderen Widerrufs wegen der zwischenzeitlich eingetretenen Rechtsänderung, vielmehr entfällt die Bindungswirkung kraft Gesetzes. Die Baubehörde ist freilich nicht gehindert, hierüber einen feststellenden Verwaltungsakt zu erlassen.
Auch wenn die Sach- oder Rechtslage sich nicht geändert hat, kann die Baugenehmigungsbehörde die durch § 21 Abs. 1 bewirkte Bindung für das Baugenehmigungsverfahren dadurch beseitigen, dass sie eine zu Unrecht erteilte Teilungsgenehmigung nach § 48 VwVfG zurücknimmt. Bei der nach § 48 VwVfG zu treffenden Ermessensentscheidung hat die Behörde allerdings dem Vertrauensschutz der am Bodenverkehrsgeschäft beteiligten Personen besondere Bedeutung beizumessen. Ist die Teilung bereits grundbuchrechtlich vollzogen und das ihr zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft abgewickelt worden, kommt eine Rücknahme einer Teilungsgenehmigung regelmäßig nicht in Betracht. Etwas anderes gilt nur, wenn die Beteiligten nicht schutzwürdig sind, weil sie die Rechtswidrigkeit der beabsichtigten baulichen Nutzung gekannt haben oder zumindest hätten kennen müssen. Eine Rücknahme ist auch bei einer fiktiven Teilungsgenehmigung möglich.
Nach § 21 Abs. 2 Satz 2 ist dem Eigentümer eine Entschädigung zu zahlen, wenn die Bindungswirkung einer Teilungsgenehmigung infolge nachträglicher Veränderungen nach § 21 Abs. 2 Satz 1 entfallen ist und daher die Baugenehmigung versagt wird. Ebenso ist eine Entschädigung zu zahlen, wenn eine zu Unrecht erteilte Teilungsgenehmigung wieder zurückgenommen wird. Im ersteren Fall ist nach § 21 Abs. 2 sowohl der Wertverlust des Grundstücks zu entschädigen als auch Ersatz zu leisten für die Aufwendungen des Eigentümers zur Vorbereitung der beabsichtigten Nutzung. Demgegenüber wird bei einer Rücknahme der Teilungsgenehmigung lediglich ein Aufwendungsersatz gewährt, während der Wertverlust des Grundstücks nicht entschädigt wird.
§ 21 Abs. 3 bestimmt, dass im Fall des § 21 Abs. 2 die Gemeinde entschädigungspflichtig ist und verweist im übrigen auf die Vorschriften der §§ 43, 44. Demgegenüber ist bei einer Rücknahme der Teilungsgenehmigung nach § 48 Abs. 3 VwVfG die Baugenehmigungsbehörde entschädigungspflichtig, da diese die Rücknahme ausgesprochen hat.