Zweckbindung

Eine bloße Formularabrede hält die Revisionserwiderung für gegeben; indessen hat der Kläger in den Vorinstanzen eine dahingehende Behauptung nicht aufgestellt. Allein der von der Beklagten vorgetragene Umstand, dass sie im Zeitraum zwischen 1955 und 1961 insgesamt 13 Grundstücke mit einer inhaltsgleichen Abrede der Zweckbindung und des Rücktrittsvorbehalts verkauft hat, besagt noch nicht, dass diese Regelung formularmäßig in den Vertrag vom 5. 9. 1956 einbezogen und nicht ausgehandelt worden ist.
Was nun die Auslegung der Vereinbarung in dem hier fraglichen Punkt betrifft, so sind nur der Verwendungszweck des Grundstücks - Errichtung und Betreiben einer Kurpension - und die Rechtsfolgen einer Zweckentfremdung vertraglich festgelegt worden. Wie die Käuferin dieser schuldrechtlichen Verpflichtung nachkommt, ob also in eigener Person, durch einen Dritten oder einen Einzelrechtsnachfolger, ist mangels abweichender Vereinbarung ihre Sache. Da es der Beklagten beim Verkauf darum ging, die damit verknüpfte Zweckbestimmung des Grundstücks auf Dauer zu erhalten, und der Vertrag auch so ausgestaltet worden ist, kann nicht unterstellt werden, dass die Betriebspflicht an die Person der Käuferin gebunden sein und mithin nur für die Zeit gelten sollte, in der sie persönlich in der Lage ist, eine Kurpension zu betreiben. Für einen solchen Willen der Beteiligten bietet der Vertrag nach Inhalt und Sinngehalt keinen Anhaltspunkt. Deshalb ist auch die von der Revisionserwiderung vertretene Auffassung, die Käuferin könne nicht über den Zeitpunkt der Erreichung des Rentenalters hinaus an der Vereinbarung festgehalten werden, nicht stichhaltig. Ist mithin die Vereinbarung so zu verstehen, dass die Betriebspflicht auf das Grundstück und nicht oder jedenfalls nicht ausschlaggebend auf die persönliche Dienstleistung der Käuferin bezogen ist, dann beschränkt sich ihre Bindung nur auf eine bestimmte Art der Eigentumsnutzung. Eine solche Einschränkung wirkt sich wirtschaftlich nicht anders aus als etwa die dauernde gewerbliche Zweckbindung eines Erbbaurechts, die nach § 2 Nr. 1 ErbbauVO auch bei langfristigen, in der Praxis häufig für 99 Jahre geschlossenen Erbbaurechtsverträgen möglich ist. Diese Beschränkung ist für den Grundstückskäufer auch nicht wesentlich nachteiliger, als wenn er sich verpflichten würde, auf dem Grundstück kein Gewerbe zu betreiben oder bestimmte Gewerbearten nicht auszuüben. Auch Verpflichtungen dieses Inhalt sind, sofern ihnen ein zulässiger Zweck zugrunde liegt, nicht sittenwidrig. Dem Berufsgericht ist zuzugeben, dass sich die Pflicht der Käuferin zur ausschließlichen Nutzung des Grundstücks als Kurpension durch eine Veränderung der Umstände künftig einmal als untragbar erweisen könnte. Diese denkbare Möglichkeit macht das Rechtsgeschäft aber nicht sittenwidrig, sondern würde zum gegebenen Zeitpunkt nur Anlass zu der Prüfung geben, ob sich auch dann noch die Käuferin nach Treu und Glauben an der Betriebspflicht festhalten lassen müsste und ob der Beklagten die Ausübung des ihr zustehenden Rücktrittsrechts für diesen Fall versagt wäre. Dass die Verhältnisse etwa schon jetzt so lägen, ist weder festgestellt noch vom Kläger hinreichend dargetan. Wenn die Käuferin aus Altersgründen nicht mehr in der Lage ist, eine Kurpension zu führen, so besagt das nichts darüber, dass den Betrieb nicht auch ein Pächter oder beim Weiterverkauf der Käufer hätte übernehmen können. Ob ein Bedarf an kleineren Kurpensionen gegenwärtig noch in gleichem Maße besteht wie bei Vertragsabschluss im Jahre 1956, ist unerheblich, solange diese Nutzungsmöglichkeit noch gegeben ist.
Die weitere Frage ist jedoch, ob der Vertrag im Hinblick auf die darin vereinbarten Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Betriebspflicht sittenwidrig ist. In § 6 III des Vertrages hat sich die Beklagten für den Fall nicht rechtzeitiger oder unvollkommener Erfüllung der Bebauungs- und Benutzungspflicht den Rücktritt vom Kaufvertrag vorbehalten. Zugleich ist vereinbart worden, dass die Käuferin nach dem Rücktritt diejenigen Kosten tragen muss, die zur Wiederherstellung des früheren - unbebauten - Zustands des Grundstücks erforderlich sind. Es mag dahinstehen, ob darin etwa die Abrede einer Vertragsstrafe liegt oder ob die Rücktrittsfolgen zumindest in der Wirkung einer Vertragsstrafe gleichstehen und daher jedenfalls eine entsprechende Anwendung der §§ 339ff. BGB gerechtfertigt wäre. Denn es ist anerkannt, dass die Vereinbarung einer Vertragsstrafe nicht schon allein im Hinblick auf ihre Höhe sittenwidrig ist; hinzukommen müssen noch besondere Umstände. Ist eine Vertragsstrafe verwirkt und unverhältnismäßig hoch, so kann sie nach § 343 BGB auf Antrag herabgesetzt werden. Umstände, die hier den Rücktrittsvorbehalt nach Beweggrund, Zweck oder Inhalt als sittenwidrig erscheinen lassen könnten, sind nicht ersichtlich. In Anbetracht der Bedeutung, welche die Einhaltung des Nutzungszwecks für die Beklagten bei dem Grundstücksverkauf hatte, ist es für den nach § 138 BGB maßgebenden Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht zu mißbilligen, dass eine Zuwiderhandlung der Käuferin wirtschaftlich einschneidende Nachteile zur Folge haben sollte.
Auf die Ausführungen des BerGer zur Verjährung der Betriebspflicht kommt es nicht an, da selbst dann, wenn die Verjährungsfrist des § 195 BGB schon mit Abschluss des Kaufvertrages vom 5. 9. 1956 zu laufen begonnen hätte, noch keine Verjährung eingetreten wäre. Im Übrigen aber verkennt das Berufsgericht, dass ein Dauerschuldverhältnis der hier vorliegenden Art unverjährbar ist, ebenso das Rücktrittsrecht als Gestaltungsrecht. Verjähren können nur die daraus entstehenden Ansprüche, also bei der Nutzungsregelung die sich aus einer Zuwiderhandlung ergebenden Ansprüche und bei dem Rücktrittsrecht der nach der Ausübung bestehende Rückgewähranspruch.
Das Berufsgericht hat sich - bei seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - nicht mit dem vom Kläger geltend gemachten Einwand der Verwirkung des Rücktrittsrechts und des der Sicherungshypothek zugrunde liegenden Vertragsstrafenanspruchs befasst. Verwirkung ist jedoch nicht eingetreten. Zwar nutzt die Käuferin das auf dem Grundstück errichtete Gebäude seit dem Jahre 1975 nicht mehr für den Betrieb einer Kurpension; es wird seitdem vom Kläger - als damaligem Pächter und jetzigem Eigentümer - zur Unterbringung des Personals seiner Kurbetriebe verwendet. Diese Gebrauchsänderung liegt jedoch noch in einem dem vereinbarten Zweck ähnlichen Bereich, da in einem Kurort auch ausreichende Unterkünfte für die dort Beschäftigten vorhanden sein müssen. Jedenfalls konnte die Käuferin aus der zeitweiligen Duldung dieser Nutzungsänderung nicht den Eindruck gewinnen, die Beklagten werde auch bei einer völligen Zweckentfremdung des Grundstücks auf dem Rücktrittsrecht nicht mehr bestehen. Aus dem Umstand, dass die Beklagten nach dem Weiterverkauf des Grundstücks im Jahre 1979 den Vertragsstrafenanspruch oder das Recht zum Rücktritt nicht geltend gemacht hat, ergibt sich schon deshalb keine Verwirkung, weil die Käuferin in der Folgezeit keine Dispositionen getroffen hat, die ihr durch eine spätere Rechtsausübung treuwidrig zunichte gemacht werden könnten.
Was die Frage anbelangt, ob sich eine Ausübung des Rücktrittsrechts im Hinblick auf den auch für das privatrechtliche Handeln einer Gemeinde geltenden Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 I GG als unzulässige Rechtsausübung darstellen würde, so ist zwar unstreitig, dass die Beklagten in drei anderen Fällen auf ihr Rücktrittsrecht verzichtet hat; unwiderlegt lagen dort jedoch besondere Ausnahmegründe vor. Von einer willkürlichen Ungleichbehandlung der Käuferin im vorliegenden Falle kann deshalb keine Rede sein, zumal auch ihr die Beklagten bisher dadurch entgegengekommen ist, dass sie die vorgenommene Gebrauchsänderung hingenommen hat.
Bei dieser Sach- und Rechtslage ist die Klage auf Einwilligung in die Löschung der Sicherungshypothek und der Rückauflassungsvormerkung, da weitere Feststellungen nicht mehr erforderlich sind, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils abzuweisen.