Zweimonatsfrist

Nach Ablauf der Zweimonatsfrist steht dem Käufer nur das allgemein anerkannte subjektiv-öffentliche Recht zu, dass die Gemeinde bei der Entscheidung über die beantragte Aufhebung des Bescheides ihr Ermessen fehlerfrei ausübt. Ferner kann der Käufer eine Wiederaufnahme des Verfahrens verlangen. Gemeinde das Abwendungsverlangen ablehnt, obwohl der Käufer die mit dem Vorkaufsrecht verfolgten städtebaulichen Ziele verwirklichen kann und will und die Gemeinde das Grundstück aus diesem Grund demnächst ohnehin dem Käufer nach §89 übereignen müsste, worauf dieser einen Rechtsanspruch hat. Die Gemeinde kann dann allerdings die Aufhebung des Bescheides von der Erfüllung sachlich gerechtfertigter Bedingungen abhängig machen.
Abwendungsrecht nach Abs. 1 Satz 1 beim Vorkaufsrecht zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele. Eine besondere Auslegung erfordert Abs. 1 Satz 1 beim Vorkaufsrecht zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung oder auf Grund einer Satzung nach § 25 Abs.1 Satz 1 Nr.2, die die Gemeinde mit einem Aufstellungsbeschluss zum Erlass einer Erhaltungssatzung verbunden hat. Abs. 1 Satz 1 ergibt in diesen Fällen nur dann einen Sinn, wenn man eine Erhaltungssatzung als städtebauliche Maßnahme ansieht. Verneint man dies, so wäre für das Abwendungsrecht des Käufers allein entscheidend, ob dieser eine Nutzung des Grundstücks entsprechend den baurechtlichen Vorschriften beabsichtigt. Als baurechtliche Vorschriften könnte zwar auch der normative Inhalt einer Erhaltungssatzung angesehen werden. Das Abwendungsrecht des Käufers käme aber dann z. B. in dem praktisch bedeutsamen Fall der Milieuschutzsatzung nicht zum Zuge, wenn er sich zum Verzicht auf die Umwandlung in Wohnungseigentum verpflichten will. Denn die Erhaltungssatzung nach § 172 lässt im Wesentlichen nur einen Genehmigungsvorbehalt für bestimmte bauliche Maßnahmen zu, nicht aber z.B. das Verbot einer Umwandlung in Wohnungseigentum. Der Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts zur Sicherung von Erhaltungszielen geht jedoch weiter als der zulässige normative Inhalt einer Erhaltungssatzung: Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn die Ausübung die mit der Erhaltungssatzung verfolgten besonderen städtebaulichen Ziele sichern soll. Das Vorkaufsrecht hat hier - ebenso wie die Erhaltungssatzung nach § 172 - den Zweck, eine städtebauliche Situation zu bewahren, also Veränderungen zu verhindern, die den vorhandenen Zustand gefährden. Demgegenüber deutet der Wortlaut des §27 Abs. l Satz 1 mehr darauf hin, dass die Abwendung des Vorkaufsrechts eine bisher noch nicht verwirklichte künftige Nutzung gewährleisten soll. Bei den Vorkaufsrechten nach den §§24 Abs. 1 Nr.1-3, 25 BauGB und §3 BauGB-MaßnahrnenG entspricht dieses Ziel einer künftigen, vom vorhandenen Zustand abweichenden Nutzung auch dem Sinn und Zweck des jeweiligen Vorkaufsrechts. Es passt jedoch nicht auf den besonderen Anwendungsbereich des zur Erhaltung einer städtebaulichen Situation geschaffenen Vorkaufsrechts. Im früheren § 24 a Satz 2 BBauG war die Abwendung des Vorkaufsrechts ausdrücklich für den Fall vorgesehen, dass sich der Käufer zur Wahrung der in §39 h Abs. 3 und 4 bezeichneten Erhaltungsbelange verpflichtete. Eine solche ausdrückliche auf die Besonderheiten des Erhaltungsvorkaufsrechts zugeschnittene Regelung fehlt in §27 Abs. 1 Satz 1. Daraus darf jedoch nicht geschlossen werden, dass der Käufer das Vorkaufsrecht nach §24 Abs. 1 Nr.4 nicht abwenden kann. § 27 Abs. 1 Satz 1 muss vielmehr im Zusammenhang mit §24 Abs. 3 Satz 1 gesehen werden. Die Vorschrift will klarstellen, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht rechtfertigt, wenn der Käufer sich zur Wahrung der mit dem Vorkaufsrecht verfolgten städtebaulichen Ziele verpflichtet. Dabei ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber das Vorkaufsrecht des früheren §24a BBauG mit seinem wesentlichen Inhalt in das BauGB übernehmen wollte. Dies muss auch für das im früheren §24a Satz2 geregelte Abwendungsrecht gelten. §27 Abs. 1 Satz 1 ist daher in Bezug auf das Vorkaufsrecht zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele dahin auszulegen, dass der Käufer das Vorkaufsrecht abwenden kann, wenn er sich verpflichtet, diejenigen Ziele der Erhaltungssatzung als einer städtebaulichen Maßnahme zu wahren, welche die Gemeinde im konkreten Einzelfall mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zulässigerweise verfolgt. Will also die Gemeinde z. B. die Umwandlung in Wohnungseigentum im Interesse der Erhaltung der Bevölkerungsstruktur verhindern, so kann und muss sich der Käufer zur Abwendung des Vorkaufsrechts verpflichten, diese Maßnahme zu unterlassen.
Abwendungsrecht, wenn die Gemeinde das Grundstück als Austausch- oder Ersatzland benötigt? Die Gemeinde kann unter dem Gesichtspunkt des Wohls der Allgemeinheit verschiedene Vorkaufsrechte auch zu dem Zweck ausüben, das Grundstück als Austausch- oder Ersatzland zu verwenden. Es fragt sich, inwieweit der Käufer in diesen Fällen das Vorkaufsrecht abwenden kann. Man wird dabei unterscheiden müssen: Das Abwendungsrecht ist einmal von Gesetzes wegen ausgeschlossen, wenn die Gemeinde in einem Umlegungsgebiet das Grundstück für Zwecke der Umlegung benötigt. Als zulässiger Zweck kommt hier u. a. in Betracht, dass die Gemeinde das Grundstück als Austausch- oder Ersatzland verwenden will. Zu beachten ist aber, dass § 27 Abs. 2 Nr. 2 auf das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG nicht entsprechend anwendbar ist. In den übrigen Fällen dürfte es darauf ankommen, ob im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts die Verwendung des Grundstücks nach Maßgabe des Abs. 1 Satz 1 bestimmt oder bestimmbar ist. Ist der Verwendungszweck nicht wenigstens bestimmbar, was vor allem beim Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, aber auch bei anderen Vorkaufsrechten der Fall sein kann, so scheidet das Abwendungsrecht nach Abs. 1 Satz 1 von vornherein aus. Die Gemeinde kann dann das Vorkaufsrecht auch zu dem Zweck einsetzen, das Grundstück als Austausch- oder Ersatzland zu verwenden. Ist hingegen der Verwendungszweck bestimmt oder bestimmbar, so setzt sich das Abwendungsrecht nach dem klaren Wortlaut des Abs. 1 Satz 1 gegen das Vorkaufsrecht durch, auch wenn die Gemeinde an sich mit dem Vorkaufsrecht unter dem Gesichtspunkt des Wohls der Allgemeinheit in zulässiger Weise Austausch- oder Entschädigungszwecke verfolgt. Der zunächst vom Wohl der Allgemeinheit gedeckte Ausübungszweck wird also gleichsam durch die Bereitschaft des Käufers zur plan- oder zielkonformen Nutzung wieder verdrängt. Dies entspricht auch dem Sinn des Abs. 1 Satz 1, der in erster Linie die städtebaulich erwünschte konkrete Nutzung des Grundstücks entsprechend den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme sichern soll.